¿Cuántos meses sin pagar el alquiler se necesitan para iniciar un procedimiento de desahucio?

El impago de la renta es una de las causas más habituales de conflictos en los contratos de arrendamiento. Cuando se produce, el arrendador dispone de un mecanismo legal específico para proteger sus derechos: el procedimiento de desahucio por falta de pago. Este proceso no solo busca la recuperación del inmueble, sino también el cobro de las cantidades adeudadas.

En este artículo vamos a ver en qué momento se puede interponer la demanda de desahucio por impago y qué aspectos conviene tener en cuenta antes de hacerlo.

¿Cuándo es posible iniciar el desahucio por impago?

El procedimiento de desahucio por impago se puede iniciar desde el día siguiente a aquel en que el arrendatario debió pagar la renta o las cantidades asimiladas (como suministros o gastos de comunidad) y no lo hizo. No es necesario esperar a que transcurran varios meses sin pago para acudir a los tribunales.

Por ejemplo, si la renta está fijada por meses, con pago en los primeros 5 días del mes, se podrá iniciar el desahucio desde el mismo momento en que venza el plazo para el pago y este no se haya producido, es decir, el día 6 del mes.

No obstante, hay que tener en cuenta lo que se haya pactado en contrato, ya que puede haberse acordado algo distinto, como que no se podrá iniciar un desahucio hasta que se acumulen dos meses de renta, por ejemplo. En caso de pacto, habrá que respetar lo dispuesto en él.

El desahucio por impago está regulado en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula el ámbito del juicio verbal, en el que se incluyen los procedimientos de desahucio, y permite reclamar tanto el impago de la renta como de las cantidades asimiladas.

¿Qué se puede reclamar en un desahucio por impago?

El desahucio por impago tiene un doble objeto: recuperar la posesión de la vivienda o local y cobrar las cantidades debidas por el inquilino. Para lograr lo primero, si el inquilino no abandona el inmueble de forma voluntaria, es necesario solicitar en la demanda no solo la declaración de desahucio, sino también la ejecución de la sentencia, que habilitará al juzgado a fijar fecha para el lanzamiento.

Por ese motivo, junto a la demanda declarativa, es decir, por la que se pretende que el juez declare haber razón para la reclamación, se podrá acumular la demanda ejecutiva, que tiene por objeto hacer cumplir la sentencia, es decir, instar el desalojo forzoso del inmueble si el inquilino no se quiere marchar.

Si el interés del arrendador es únicamente económico, lo más adecuado no es el desahucio, sino la interposición de una reclamación de cantidad. 

Además, la ley permite que el propietario, en la propia demanda, se comprometa a condonar la deuda siempre que el arrendatario entregue el inmueble voluntariamente en un plazo no inferior a 15 días, reforzando así el objetivo principal del desahucio, que es el desalojo de la vivienda o local.

¿Se puede acudir directamente a los tribunales en caso de impago?

Aunque la acción de desahucio se puede interponer desde el primer día de impago, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, establece un requisito previo de procedibilidad: el intento de negociación mediante un medio adecuado de solución de controversias o MASC.

Este requisito es obligatorio desde abril de 2025 y, si no se acredita su cumplimiento, la demanda será inadmitida. La finalidad de esta exigencia es fomentar acuerdos que eviten procedimientos judiciales innecesarios.

Por otro lado, el arrendador o propietario también tiene la facultad de reclamar extrajudicialmente la deuda antes de la interposición de la demanda. Este paso no es obligatorio, sino potestativo.

¿Para qué sirve reclamar antes extrajudicialmente?

El requerimiento extrajudicial, aunque no es obligatorio, resulta útil en varios aspectos. Permite al arrendador dejar constancia del incumplimiento y puede incentivar el pago voluntario si el inquilino no es un moroso reiterado.

Además, este requerimiento impide al arrendatario recurrir a la enervación del desahucio (es decir, evitar el desalojo pagando lo adeudado después de interpuesta la demanda).

Como contrapartida, si se opta por este paso, el arrendador deberá esperar al menos 30 días antes de poder presentar la demanda.

En caso de optar por hacerlo, se puede cumplir el trámite enviando un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.

¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación es la facultad que tiene el inquilino de paralizar el procedimiento de desahucio pagando todas las cantidades debidas después de la admisión de la demanda. Está previsto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

De esta manera, el arrendatario podrá permanecer en el inmueble, aunque será condenado al pago de las costas.

No obstante, la ley establece dos límites: 

• No cabe enervar si ya se utilizó esta opción con anterioridad. Por tanto, solo es posible ejercitar la enervación del desahucio en una ocasión.
• Tampoco es posible si el arrendador realizó un requerimiento fehaciente previo y el arrendatario no pagó (siempre que el impago no se debiera a causa atribuible al arrendador). Por este motivo, es útil realizar previamente un requerimiento extrajudicial.

¿En qué consiste el requisito de negociación previa por un MASC?

El MASC (medio adecuado de solución de controversias) constituye desde 2025 un trámite obligatorio antes de interponer la demanda judicial. Se puede llevar a cabo mediante mediación, conciliación o cualquier otro instrumento reconocido por la normativa.

La finalidad es favorecer la resolución pactada, reducir la carga judicial y dar una oportunidad al arrendatario y al arrendador para llegar a un acuerdo sobre el pago o la entrega del inmueble.

¿Qué puede decidir el juez en el juicio por desahucio?

Como resultado del juicio de desahucio por impago, el juez puede adoptar varias decisiones:

• Declarar procedente la enervación, permitiendo al inquilino quedarse si paga la deuda y asume las costas.
• Aceptar la condonación de la deuda (en caso de que el arrendador manifestase en la demanda su compromiso de hacerlo) si el arrendatario abandona voluntariamente el inmueble en el plazo fijado.
• Dictar sentencia estimatoria del desahucio, fijando fecha y hora para el lanzamiento.

El lanzamiento es la fase de ejecución en la que el juzgado, con auxilio de las fuerzas del orden y de un cerrajero si es necesario, procede al desalojo forzoso del arrendatario.

No obstante, si este abandona voluntariamente el inmueble antes de la fecha señalada, el lanzamiento quedará sin efecto, pero se levantará acta para dejar constancia legal del estado del inmueble (si lo solicita el ejecutante), a efectos de posteriores reclamaciones.