Aunque el mayor poder de decisión sobre la duración del arrendamiento corresponde al inquilino, el arrendador también puede decidir no renovar el alquiler, aunque solo podrá hacerlo en el momento legalmente permitido y en la forma que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En este artículo vamos a ver cuándo puede decidir el arrendador no renovar el contrato y cuál es el cauce legal adecuado para hacerlo.
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Contacte conmigo¿Cuándo debe el arrendador notificar la no renovación del contrato de alquiler?
El arrendador (que no siempre coincide con el propietario) también tiene poder de decisión unilateral sobre la duración del alquiler, aunque en menor medida que el arrendatario, y podrá manifestar su deseo de no renovar el alquiler en los siguientes casos:
Necesidad de la vivienda para uso propio
En principio, la duración del contrato es la que hayan pactado las partes, pero si es inferior a 5 años (o a 7, si el arrendador es persona jurídica), al término del contrato este se prorrogará obligatoriamente por periodos anuales hasta alcanzar la duración de 5 o 7 años, según proceda, y siempre que el inquilino no manifieste su voluntad de no renovar.
La prórroga obligatoria se aplica en todo caso, salvo que, transcurrido el primer año de contrato, el arrendador (persona física) necesite la vivienda antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para algunos de sus familiares (padres, hijos o cónyuge, este último en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad).
El arrendador podrá hacer uso de esta facultad si lo hizo constar así en el contrato en el momento de su celebración, y si comunica al arrendatario la necesidad de recuperar la vivienda, indicando la causa que lo justifica, con al menos 2 meses de antelación al momento en que la vaya a necesitar.
El arrendatario deberá entonces entregar la vivienda en el plazo de esos 2 meses, salvo que se acuerde algo distinto.
Transcurso de la prórroga obligatoria
Cuando, por la propia duración del contrato o por aplicación de la prórroga obligatoria, ya se haya alcanzado la duración obligatoria máxima de 5 o 7 años de contrato (según sea el arrendador persona física o jurídica), se activará la prórroga tácita prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por la cual el alquiler se seguirá prorrogando por periodos anuales hasta un máximo de 3 años más, siempre que ninguna de las partes manifieste su deseo de no renovar. En este momento, por tanto, la voluntad de no renovar puede proceder tanto del inquilino como del arrendador.
Para que la decisión del arrendador sea efectiva, este deberá notificárselo al arrendatario con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento del plazo mínimo del contrato o de sus prórrogas obligatorias.
¿De qué forma debe notificar el arrendador su voluntad de no renovar?
Aunque la ley no lo menciona, la notificación debe ser fehaciente, ya que ello facilitará la prueba de su existencia si, llegado el caso, hay que acudir a los tribunales.
La forma más habitual y efectiva es enviar un burofax con certificación de contenido, para que quede constancia tanto de su recepción como del contenido de la comunicación. E incluso en el caso de que el inquilino se niegue a recoger el burofax, se le tendrá por notificado.
Como mínimo, el burofax debería contener los siguientes extremos:
- La identificación del contrato y de las partes, así como de la vivienda objeto de alquiler.
- La voluntad de no renovar y el artículo legal en que se basa.
- Las causas que justifican la no renovación, si se trata del supuesto de reclamación de la vivienda para uso propio.
- La fecha de salida, por la que se indica al inquilino el día en que debe entregar las llaves, que coincidirá con el día de expiración del contrato.
- El medio adecuado de solución de controversias sugerido (MASC), de acuerdo con el requisito que establece la Ley Orgánica 1/2025.
¿Qué ocurre si la notificación no se hace correctamente?
Si el arrendador no notifica al inquilino en la forma legal y cumpliendo el plazo establecido, o bien la notificación no es fehaciente y no llega al destinatario, el contrato se prorrogará hasta el término del tipo de prórroga de que se trate.
Además, una vez finalizados todos los periodos de prórroga, tanto de la obligatoria hasta los 5 o 7 primeros años como de la tácita por los 3 años siguientes, y, en su caso, de la prórroga extraordinaria de 1 año por vulnerabilidad del inquilino o de hasta 3 años por zona de mercado residencial tensionado, el contrato se podrá renovar tácitamente en virtud de la tácita reconducción que establece el artículo 1266 del Código Civil.
De acuerdo con la tácita reconducción, si, finalizado el contrato, el inquilino continúa en la vivienda 15 días más con la tolerancia del arrendador, se entenderá que se renueva el contrato por un periodo igual al establecido para el pago de la renta (mensual, semestral, anual, etc.). En este caso se trataría de un nuevo contrato, de distinta duración, pero sujeto a las mismas condiciones que el anterior.
No obstante, para evitar que se aplique la tácita reconducción, el arrendador únicamente debe manifestar expresamente (y por medio fehaciente) su voluntad de que el inquilino abandone la vivienda.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).