¿Qué es y para qué sirve una permuta en derecho inmobiliario?

La permuta supone cambiar una cosa por otra sin mediar precio en la operación, y es objeto de un contrato muy frecuente en el campo del derecho inmobiliario.

En este artículo explico en qué consiste la permuta y qué tipos de contratos de permuta inmobiliaria son los más habituales.

¿Qué es una permuta?

Permutar, según el diccionario de la Real Academia Española es “cambiar algo por otra cosa, sin que en el cambio entre dinero a no ser el necesario para igualar el valor de las cosas cambiadas y transfiriéndose los contratantes recíprocamente el dominio de ellas”.

Como se puede ver, el concepto de permuta va estrechamente ligado al concepto de contrato de permuta, ya que lo más habitual es que las personas que pretenden hacer el intercambio de bienes prefieran formalizar la operación.

En el ámbito inmobiliario, con más motivo, ya que entran en juego bienes inmuebles, de alto valor económico, y las partes no se exponen a transferirse recíprocamente la titularidad de sus inmuebles sin contar con las debidas garantías.

Resumiendo, la permuta supone un cambio de una cosa por otra, sin que medie en la operación un pago en dinero, a menos que sea necesario para igualar el valor de las cosas. Y es el objeto del contrato de permuta, cada vez más habitual en el ámbito inmobiliario.

¿Cuáles son los elementos del contrato de permuta?

El Código Civil dedica al contrato de permuta apenas cuatro artículos, del artículo 1538 al 1541, aunque este último solo es una remisión a las normas del contrato de compraventa, para regular todo lo no previsto en los artículos anteriores.

El artículo 1538 define la permuta directamente como un “contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

Se trata de un contrato recíproco por el que dos personas se obligan por igual a entregar la titularidad de un bien, y se perfecciona por el mero consentimiento, sin que sea exigible ninguna forma especial.

Los elementos que intervienen son los siguientes:

Las partes contratantes

Ambas partes son propietarias de sendos bienes que deben entregar a la parte contraria, transmitiéndole la propiedad.

El objeto del contrato

Los bienes objeto del contrato se entregan a la otra parte libres de cargas y gravámenes, y se supone que pertenecen en principio a quien hace la entrega.

En relación con este punto, si uno de los contratantes acredita que la cosa recibida no era propiedad de la otra parte, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció, y simplemente cumplirá su parte devolviendo la que recibió (artículo 1539).

Por otro lado, en caso de que una de las partes pierda por evicción (por sentencia firme en virtud de un derecho anterior ajeno) el bien recibido, puede optar por recuperar la que dio a cambio o por reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

No obstante, la parte que pierda la cosa recibida por evicción no podrá optar por recuperar la que entregó si ya no está en poder del otro permutante. Además, si la recupera, deberá respetar los derechos adquiridos sobre ella por terceros de buena fe.

Ausencia de precio

En el contrato de permuta, tal y como viene definido en el artículo 1538 del Código Civil, no existe entrega de dinero a cambio de un bien, pero esta posibilidad se deduce del artículo 1446, que contempla la entrega de un bien a cambio de otro y de una cantidad de dinero.

Dicho artículo aclara cuándo debe ser calificado un contrato como compraventa y cuándo como permuta en los casos en que existe, además, una entrega de dinero.

En principio, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes, lo que se infiere de si para ellos es más importante el bien concreto que se entrega o el valor en dinero.

Si no consta la voluntad de las partes, se sigue el siguiente criterio:

• Si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente, se trata de una permuta.
• Si el valor de la cosa es inferior al del dinero, se considera venta.

¿En qué consiste la permuta inmobiliaria?

El contrato de permuta cobra especial importancia en el ámbito inmobiliario, donde es muy frecuente, y donde existe variedad de contratos, según se cambie un solar por otro, una vivienda por otra, o un solar por pisos o locales futuros, etc.

No existe una lista cerrada de tipologías de contratos de permuta inmobiliaria, y se admite cualquier posibilidad en la que los contratantes estén de acuerdo, teniendo como único requisito formal hacer constar expresamente en el contrato su naturaleza de permuta y no de compraventa, si es que se entrega, además, alguna cantidad de dinero.

¿Para qué sirve la permuta inmobiliaria?

La permuta inmobiliaria ofrece evidentes ventajas, ya que evita los inconvenientes de encontrar un comprador con los recursos suficientes para adquirir un inmueble. Además, se trata de una operación más ágil cuando existen dos personas que desean vender sus respectivas propiedades para comprar otras más acordes a sus nuevas necesidades.

En otros casos, además, facilita la operación de promoción de viviendas de nueva construcción cuando el propietario del suelo y el promotor son personas distintas, permitiendo que el dueño del solar adelante la cesión al promotor sin que este tenga que entregar dinero antes de obtener beneficios por la venta de las viviendas o locales.

¿Qué tipos de permuta inmobiliaria son más habituales?

Algunos de los ejemplos más frecuentes de permuta inmobiliaria son:

Permuta de viviendas

En este tipo de contrato, los propietarios de sendas viviendas las intercambian y se transmiten mutuamente la titularidad sobre las mismas.

Es muy habitual si por ejemplo han variado las necesidades de espacio de una familia, o ambos titulares necesitan trasladarse a residir a otra ciudad y no disponen de fondos para comprar una nueva vivienda sin vender la que ya tienen.

A veces, las viviendas se encuentran hipotecadas en parte, lo que obliga a que los contratantes se subroguen en la hipoteca contraria, realizando una novación hipotecaria o solicitando una nueva.

Permuta de suelo

De las mismas características que la anterior, pero donde el objeto del contrato difiere, ya que lo que se permutan son solares. También es posible permutar terrenos rústicos.

En cualquier caso, si media entrega de dinero para completar el valor de alguno de los bienes, habrá que especificar en el contrato que se trata de una permuta, por ser esa la voluntad de las partes.

Permuta de solar por viviendas o locales

Se podría decir que este tipo de permuta es la más habitual en el ámbito inmobiliario, y es una forma muy frecuente de proceder en la promoción de nuevas construcciones.

En este caso, se trata de una permuta especial, donde lo que se cambia es un bien presente (el suelo) por un bien futuro (las viviendas o locales, aún por construir), y que lleva aparejada una obligación de hacer que recae sobre el promotor de la edificación, ya que debe construir primero las viviendas o locales.

Este contrato puede adoptar diversas formas, como por ejemplo, la cesión de un derecho de vuelo sobre el solar, en vez del solar en sí, lo que protege más al propietario del solar, que mantiene la propiedad sobre él.

¿Qué impuestos hay que tener en cuenta en la permuta inmobiliaria?

En los contratos de permuta inmobiliaria hay varios impuestos implicados en mayor o menor medida, según cuáles sean las características concretas de la operación:

• Ambas partes tendrán que hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales por los inmuebles recibidos.
• Si los contratantes son empresarios, no particulares, no procede el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales sino del IVA.
• También se paga el IVA por la entrega del solar en caso de permuta de solar por viviendas o locales futuros.
• Al tratarse de inmuebles, habrá que abonar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal, como se le conoce comúnmente.
• Si se produce una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia de valor entre el momento de la adquisición y el de la enajenación, habrá que declararlas a efectos del IRPF.

A eso hay que sumar los gastos de formalización de la operación en escritura pública, en concepto de notaría y registro, así como los gastos de novación de la hipoteca o los que esta lleve aparejados, en caso de permuta de inmuebles hipotecados.