Guía para entender la plusvalía municipal en Barcelona

La plusvalía municipal, o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, es un impuesto que grava el aumento de valor que experimentan algunos inmuebles y que se pone de manifiesto cuando se transmiten.

Se trata de un impuesto de titularidad municipal que debe ser regulado por los ayuntamientos en sus correspondientes ordenanzas fiscales, tal y como se ha hecho para el municipio de Barcelona, como vamos a ver en esta guía.

¿En qué consiste el impuesto de plusvalía municipal?

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía municipal, grava el aumento de valor que se pone de manifiesto cuando se transmite un bien inmueble de estas características, como resultado de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. 

No solo grava las transmisiones de inmuebles, sino también la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos de la propiedad, como puede ser un usufructo.

¿Dónde se regula la plusvalía municipal para Barcelona?

La regulación básica del impuesto se encuentra contemplada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la ley a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional más reciente sobre el impuesto.

De acuerdo con el mandato establecido en el artículo 15 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el Ayuntamiento de Barcelona ha publicado la Ordenanza Fiscal número 13 del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, aprobada el 20 de diciembre de 2024 y en vigor desde el 1 de enero de 2025.

¿Qué se entiende por terreno de naturaleza urbana?

Los inmuebles cuyo incremento de valor está sujeto al impuesto son los que se califican como urbanos en el artículo 7.2 del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, con independencia de que estén considerados o no como tales en el catastro.

También se entienden sujetos al impuesto los bienes inmuebles clasificados como de características especiales al efecto del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

¿Qué actos están sujetos al impuesto?

Los actos sujetos a la plusvalía municipal son todos aquellos en los que se ponga de manifiesto un incremento de valor como consecuencia de la transmisión de la propiedad por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce limitativo del dominio sobre los terrenos de naturaleza urbana.

En particular, están sujetos los siguientes actos:

• Los negocios jurídicos inter vivos onerosos o gratuitos por los que se transmita la propiedad (compraventa, donación, etc.).
• Los actos jurídicos mortis causa, como las herencias.
• La constitución o transmisión de derechos reales, siempre que no estén exentas del impuesto. Por ejemplo, los usufructos.
• La enajenación de bienes inmuebles en subasta pública.

El gravamen recae sobre el valor del terreno, esté edificado o no.

¿En qué momento se entiende producido el incremento de valor?

La fecha en que se entiende producido el aumento de valor de los terrenos depende de la naturaleza de la operación:

• En las transmisiones por herencia o legado, la fecha será la del fallecimiento del causante.
• En los demás casos, la fecha es la del documento público donde se refleje la transmisión. Si se hace en documento privado, se tendrá en cuenta la fecha de incorporación o inscripción del mismo en un registro público.

¿Quién debe pagar el impuesto de plusvalía municipal en Barcelona?

El sujeto pasivo obligado al pago depende de la naturaleza de la operación:

• En las transmisiones onerosas de propiedad de un inmueble, como las compraventas, debe pagar el impuesto la persona, empresas o entidad que lo vende o transmite.
• En las herencias o donaciones, debe pagarlo quien recibe el inmueble, es decir, el nuevo propietario.
• Si se trata de operaciones de transmisión o venta realizadas por una persona física no residente en España, deberá pagar el impuesto el adquirente del inmueble.

¿En qué casos no hay que pagar la plusvalía en Barcelona?

Tanto la ley del impuesto como la ordenanza fiscal de Barcelona contemplan algunos supuestos de operaciones que no están gravadas por el impuesto, bien porque no se considera que haya habido un enriquecimiento como consecuencia de la transmisión, bien porque en atención a las personas involucradas y a la naturaleza de la operación, no se considera que deban ser gravadas.

Las operaciones no sujetas son las siguientes:

• Los incrementos de valor en terrenos rústicos.
• Las aportaciones y transmisiones realizadas por los cónyuges o los miembros de uniones estables de hecho a la sociedad conyugal o comunidad de bienes y las adjudicaciones en el sentido contrario.
• La transmisión de inmuebles entre cónyuges o miembros de uniones estables de hecho a favor de los hijos a causa de sentencia recaída en proceso de divorcio, nulidad o separación.
• La transmisión de bienes por cambio de régimen económico matrimonial.
• La disolución de una comunidad de bienes sin que haya excesos de adjudicación.
• Las transmisiones de terrenos producidas con motivo de un proceso de transformación urbanística o de expropiación forzosa, salvo que se produzca un exceso de adjudicación a un propietario, en cuyo caso, el exceso sí estará sujeto.
• Las transmisiones de inmuebles debidas a operaciones de fusión o escisión de empresas, o a las no dinerarias de ramas de actividad a las que les sea aplicable el régimen especial del impuesto de sociedades.
• Las aportaciones o transmisiones efectuadas a la Sociedad de Gestión de Actos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, y las de esta a entidades participadas por la misma Sociedad en al menos el 50 %, así como las que se realicen para cumplir con el objeto social.
• Las aportaciones o transmisiones que se produzcan entre los fondos mencionados durante el tiempo de mantenimiento de la exposición de los Fondos de Reestructuración Ordenada Bancaria.
• Las transmisiones de terrenos hechas como consecuencia de operaciones relativas a procesos de adscripción a una sociedad anónima deportiva de nueva creación que se ajusten a lo establecido por la normativa específica.
• La extinción de un usufructo por fallecimiento del usufructuario o por terminación del plazo por el que se había constituido.
• Las agrupaciones, segregaciones y divisiones de inmuebles en propiedad horizontal.
• Las aportaciones o transmisiones recogidas en la disposición adicional 16 de la Ley 9/2012 de reestructuración y resolución de entidades de crédito.
• Los supuestos en los que no se haya producido un incremento de valor del terreno, o en los que la cuota tributaria sea superior al incremento producido.
• La extinción de condominio entre copropietarios, cuando el bien es indivisible, o cuando sea divisible y no se produzca ningún exceso en la extinción del condominio.

Tampoco deberá pagar la plusvalía quien se encuentre en cualquiera de los casos de exención del impuesto que contempla la ordenanza fiscal, como son:

• La constitución o transmisión de derechos de servidumbre.
• Las transmisiones de bienes incluidos en el conjunto histórico artístico o declarados individualmente de interés cultural, siempre que se cumplan determinadas condiciones.
• Las transmisiones realizadas por personas físicas como resultado de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o de su garantía.
• Los incrementos de valor cuando el sujeto pasivo sea el Estado o sus organismos autónomos, las comunidades autónomas y sus entidades de derecho público, el municipio de Barcelona y entidades locales integradas, las entidades sin ánimo de lucro, las instituciones benéficas, las entidades gestoras de la Seguridad Social y las mutualidades de previsión social, las que así se determine por convenios o tratados internacionales, los titulares de concesiones administrativas reversibles y la Cruz Roja Española.

¿Qué ocurre si en realidad no se ha producido un incremento de valor?

Antes había que pagar la plusvalía municipal si se realizaba alguna de las operaciones sujetas al impuesto y no exentas, independientemente de que se hubiera producido o no un incremento de valor, pero, a raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional número 59/2017, de 11 de mayo, ya no es así. 

La citada sentencia declaró inconstitucionales los preceptos de la ley en los que se sometían a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor. 

Como consecuencia, se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adaptó la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional (mencionado más arriba), de modo que, desde noviembre de 2021, ya no tributan las operaciones en las que se demuestre que no se ha producido un incremento de valor.

Para demostrar que no ha habido aumento de valor, será necesario comunicar igualmente la transmisión y adjuntar los títulos o escritura de adquisición y transmisión que lo prueben, y el Instituto Municipal de Hacienda de Cataluña podrá revisar los datos declarados, tomando en consideración el mayor de los siguientes valores:

• El valor que figure en el documento donde se refleje la operación.
• El comprobado por la propia Administración tributaria.

¿Cómo se calcula el incremento de valor de los bienes inmuebles?

La ley da dos opciones para calcular el incremento al que se aplicará el gravamen del impuesto:

• El método objetivo, que consiste en multiplicar el valor catastral del suelo por un coeficiente que se establece legalmente según el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión.
• El método real, por el que se calcula el incremento real efectivamente producido, y que se aplica si lo solicita el interesado. En este método, hay que aplicar a los valores reales de adquisición y transmisión el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, y después calcular la diferencia entre ambos valores.

¿Cuánto hay que pagar por plusvalía municipal en Barcelona?

El importe del impuesto será el resultado de aplicar el tipo de gravamen establecido en Barcelona, que es el 30 %, a la base imponible, después de descontar las bonificaciones a las que se pueda tener derecho.

Detalladamente, el proceso para calcular el importe a pagar es el siguiente:

1. Calcular la base imponible.
2. Aplicar el tipo de gravamen para obtener la cuota tributaria.
3. Aplicar las bonificaciones del impuesto.

¿Cómo se calcula la base imponible del impuesto?

En el método objetivo, la base imponible del impuesto de plusvalía municipal es el resultado de aplicar el coeficiente que corresponda según los años transcurridos desde la adquisición del terreno al valor del mismo en el momento del devengo, obtenido según las indicaciones que recoge la ordenanza fiscal para cada caso.

Los coeficientes a aplicar son los siguientes:

• 0,05 para periodos inferiores a 1 año (excluidas las transmisiones gratuitas mortis causa, para las cuales solo se consideran los años completos que integren el periodo impositivo).
• 0,15, para un periodo de 1 año.
• 0,14 para periodos de 2 y 3 años.
• 0,16 para 4 años.
• 0,18 para 5 años.
• 0,19 para 6 años.
• 0,20 para 7 años.
• 0,19 para 8 años.
• 0,15 para 9 años.
• 0,12 para 10 años.
• 0,10 para 11 años.
• 0,09 para 12 a 15 años.
• 0,10 para 16 años.
• 0,13 para 17 años.
• 0,17 para 18 años.
• 0,23 para 19 años.
• 0,40 para periodos de 20 o más años.

En el cómputo de los años, se considerarán años completos, sin tener en cuenta las fracciones inferiores, salvo si el periodo total es inferior a un año, en cuyo caso se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos y descartando las fracciones inferiores a un mes.

¿Cuál es la cuota tributaria de la plusvalía municipal en Barcelona?

La cuota tributaria es el resultado de aplicar el tipo de gravamen del 30 % a la base imponible obtenida según el paso anterior.

Veamos un ejemplo práctico:

Considerando un terreno de un valor de 100.000 euros, transmitido 7 años y medio después, habrá que aplicar un coeficiente de 0,20, con lo que se obtiene una base imponible de 20.000 euros.

La cuota tributaria será el resultado de aplicar el 30 % sobre la base de 20.000 euros, es decir, 6.000 euros, antes de aplicar las bonificaciones, si es que el sujeto pasivo tiene derecho a alguna.

¿Qué bonificaciones existen en Barcelona para la plusvalía municipal?

La ordenanza fiscal que regula el impuesto contempla las siguientes bonificaciones:

• En las transmisiones mortis causa de la vivienda habitual del causante, se podrá aplicar una bonificación del 95 % si el adquirente es cónyuge, pareja estable, descendiente o ascendiente, incluyendo adoptados y adoptantes, con la condición de mantener la vivienda como vivienda habitual durante al menos 3 años.
• En las transmisiones mortis causa de locales en los que el causante ejercía su actividad empresarial o profesional, también el 95 % a favor de las mismas personas mencionadas, con la condición de mantener la actividad durante 5 años.

La bonificación deberá solicitarse por el interesado en el plazo de 6 meses, prorrogables por otros 6, desde la fecha de devengo del impuesto, quien deberá practicar la autoliquidación con la aplicación provisional de la bonificación, o, en su caso, presentar la declaración.

¿Cuál es el plazo para pagar el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana?

El impuesto de la plusvalía municipal se debe pagar en el plazo de 30 días hábiles contados desde la fecha de transmisión. 

Si se trata de una herencia, el plazo es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento, prorrogables por 6 meses más si se solicita por escrito durante el primer plazo.

Por último, en caso de actos mortis causa en los que se promueva la división judicial de la herencia, el plazo indicado de 6 meses se interrumpirá para autoliquidar el impuesto. Además, quienes crean tener derecho a la herencia deberán presentar una declaración comunicando el procedimiento judicial. El plazo se reanudará a partir del día siguiente a la firma de la resolución que pone fin al procedimiento judicial.

¿Cómo se paga el impuesto de plusvalía municipal en Barcelona?

Para el pago del impuesto, el sujeto pasivo debe practicar una autoliquidación para cada una de las fincas o derechos transferidos y adjuntar el documento en el que se haya formalizado el acto o contrato que motiva la tributación, así como los documentos que acrediten que hay derecho a las bonificaciones que se hayan aplicado.

En caso de que el interesado alegue que no se ha producido ningún incremento de valor, deberá presentar además los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, con el fin de que se pueda comprobar dicho extremo.

La presentación de la autoliquidación podrá hacerse tanto por internet, a través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Barcelona, como presencialmente, con cita previa, en las oficinas del Instituto Municipal de Hacienda de Cataluña.