Entendiendo la prórroga del contrato de alquiler

El arrendamiento de vivienda recibe una atención especial por parte del ordenamiento jurídico, dado que afecta a uno de los derechos fundamentales del ciudadano, como es la necesidad de vivienda.

Uno de los mecanismos que articula la ley para garantizar los derechos del inquilino es la de asegurar una duración mínima del contrato, lo que lleva a cabo mediante la prórroga obligatoria, como vamos a ver a continuación.

¿En qué consiste la prórroga obligatoria del contrato de alquiler?

La prórroga obligatoria del contrato de alquiler, regulada en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tiene por objeto garantizar una duración mínima del contrato a favor del inquilino de al menos 5 años, o de 7 años, en caso de que el arrendador sea persona jurídica, independientemente de la duración pactada por las partes.

De ese modo, si la duración pactada no llega a dichos mínimos, el contrato se prorrogará automática y obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 5 o 7 años, según el caso, salvo que el inquilino manifieste su voluntad en contrario.

¿Cuándo se aplica la prórroga obligatoria?

Se aplica la prórroga obligatoria cuando llega la fecha de vencimiento del contrato, siempre que la duración pactada sea inferior a 5 años, o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica, salvo que el inquilino exprese su voluntad de no hacerlo en el plazo de los 30 días anteriores a la fecha de terminación del contrato.

¿Cuánto dura la prórroga obligatoria?

La prórroga tendrá una duración inicial de un año, y el inquilino podrá manifestar su deseo de no prorrogar el contrato con 30 días de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las prórrogas.

Terminado el año de prórroga, seguirá prolongándose el tiempo de contrato por un nuevo periodo de un año hasta cumplir el tiempo mínimo de 5 o 7 años. 

El plazo total de 5 o 7 años se empezará a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición del arrendatario, en caso de producirse en una fecha posterior.

¿Qué ocurre si no se ha fijado un plazo concreto para el contrato de alquiler?

En caso de que la duración del contrato de arrendamiento no se haya definido expresamente o no esté clara, este se entenderá celebrado por un año. 

¿Qué casos se exceptúan de la aplicación de la prórroga obligatoria?

La aplicación de la prórroga no siempre depende exclusivamente del inquilino. Existe un supuesto en el que el arrendador puede evitar que el contrato se prorrogue, y es cuando necesite ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para uso propio o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad que así lo determine.

Los requisitos para poder aplicar esta excepción son:

• Que esta circunstancia se haya hecho constar expresamente en el contrato (por lo que el contrato, en este caso, deberá formalizarse por escrito).
• Que haya transcurrido ya un año de contrato. Es decir, no puede reclamar la vivienda antes de ese plazo.
• Que el arrendador comunique al inquilino esta necesidad, especificando la causa, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.
• Que el arrendador o el familiar que necesite la vivienda la ocupe efectivamente en el plazo máximo de 3 meses desde que sea desalojada por el inquilino.

¿Qué ocurre cuando termina el plazo máximo de la prórroga obligatoria?

Una vez transcurrido el plazo máximo de prórroga obligatoria, es decir, 5 o 7 años, según el caso, aún puede prorrogarse más el contrato por aplicación de la prórroga tácita que contempla el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en virtud de la cual, se seguirá prorrogando el contrato por periodos anuales hasta un máximo de 3 años más si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no hacerlo.

Por tanto, en este caso, ya no depende únicamente de la voluntad del inquilino, sino también de la del arrendador, que puede dar por finalizado el contrato en cualquier momento, siempre que lo anuncie en plazo.

Los plazos en que cada una de las partes deben manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato son:

• 4 meses de antelación en el caso del arrendador.
• 2 meses de antelación en el caso del arrendatario.

Estos plazos se cuentan con respecto a la fecha de terminación del contrato (si la duración pactada ya es superior a los 5 o 7 años, según el caso), o a la fecha de terminación de todas las prórrogas una vez completada esa duración mínima.

¿En qué consiste la prórroga extraordinaria?

Todavía es posible prorrogar la duración del contrato por un año más, a solicitud del arrendatario, en virtud de una prórroga extraordinaria, si este acredita una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido por los servicios sociales municipales o autonómicos emitido en el último año.

Esta prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se haya suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

Por otro lado, si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado en los términos establecidos por la ley, se podrá aplicar, alternativamente a la prórroga anterior, una prórroga extraordinaria a petición del arrendatario por periodos anuales hasta un máximo de 3 años. 

Esta prórroga también deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, a menos que haya manifestado su necesidad de ocupar la vivienda para uso propio o que haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con el inquilino.