Reclamación de cuotas impagadas en la comunidad de propietarios

Las cuotas de comunidad son esenciales para garantizar el mantenimiento y funcionamiento adecuado de cualquier inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal. Por ello, el impago de estas cuotas puede causar desequilibrios financieros que afectan al conjunto de propietarios. En estos casos, la ley permite a la comunidad iniciar un proceso de reclamación que puede pasar por medios extrajudiciales y judiciales.

A continuación vamos a ver para qué sirven las cuotas de la comunidad de propietarios y cómo puede actuar la comunidad de propietarios ante un propietario moroso.

¿En qué consisten las cuotas de la comunidad de propietarios?

Las cuotas de comunidad son las cantidades que cada propietario debe abonar para cubrir los gastos generales del edificio, como pueden ser la limpieza, el mantenimiento de ascensores, el seguro del inmueble o los servicios de administración. También se destinan a formar el fondo de reserva, obligatorio según la Ley de propiedad horizontal, para hacer frente a obras de conservación, reparación, rehabilitación o accesibilidad.

Estas cuotas pueden clasificarse en:

• Cuotas ordinarias, destinadas a sufragar los gastos periódicos o recurrentes.
• Cuotas extraordinarias o derramas, establecidas para atender necesidades puntuales, como la reparación de fachadas o el cambio del sistema de calefacción.

Además, según el artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal, los créditos derivados de estas cuotas gozan de carácter preferente, lo que otorga a la comunidad una posición ventajosa frente a otros acreedores del propietario deudor.

¿Quién debe pagarlas y cómo?

Cada propietario está obligado a contribuir al sostenimiento de la comunidad en proporción a su cuota de participación, establecida en el título constitutivo. En el caso de las derramas, debe abonar la cantidad quien sea titular del inmueble en el momento en que las cantidades sean exigibles, conforme al artículo 17.11 de la ley.

Además, el nuevo adquirente de una vivienda con una deuda por impago de las cuotas de la comunidad responde de estas hasta el límite de la anualidad en la que se produzca la venta y los 3 años naturales anteriores.

El pago de las cuotas de comunidad suele realizarse de forma mensual o trimestral, mediante transferencia bancaria, domiciliación o pago directo al administrador.

¿Cómo reclamarlas en caso de impago?

Cuando un propietario deja de pagar sus cuotas, la comunidad de propietarios puede iniciar una reclamación formal, que debe seguir una serie de pasos:

Medios adecuados de solución de controversias (MASC)

Desde el 3 de abril de 2025, como paso previo a la vía judicial, se impone el requisito de intentar una solución extrajudicial mediante un medio adecuado de solución de controversias o MASC.

Entre los medios posibles para dar cumplimiento a dicho trámite se incluyen la mediación, conciliación, negociación directa o incluso la opinión de experto independiente, conforme a lo previsto en la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. 

En los casos en que el cumplimiento de este trámite sea preceptivo, se constituye como un requisito de procedibilidad, es decir, obligatorio antes de acudir a los tribunales, y sin el cual no se podrá admitir la demanda.

El acuerdo alcanzado mediante estos medios será vinculante, y puede tener valor de título ejecutivo si se eleva a escritura pública o se homologa judicialmente.

Certificación de deuda

El secretario-administrador de la comunidad debe emitir un certificado con el acuerdo de liquidación de la deuda, aprobado en junta de propietarios.

Proceso monitorio

La comunidad puede presentar una demanda en el juzgado de primera instancia, utilizando el procedimiento monitorio especial previsto en el artículo 21.2 de la Ley de propiedad horizontal. Este procedimiento es adecuado para deudas líquidas, vencidas y exigibles como las cuotas comunitarias, y es más ágil y sencillo que otros procedimientos para reclamación de cantidades.

La demanda, que deberá incluir el certificado del acuerdo de liquidación de deuda, se podrá dirigir también contra el titular registral, ya que se verá directamente afectado si se llega a ejecutar el inmueble.

Medidas cautelares

Si el deudor se opone a la demanda, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes para asegurar el cobro de la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Embargo y ejecución

En caso de persistir el impago, el inmueble puede llegar a ser embargado y subastarse para satisfacer la deuda.

¿Qué otras medidas se pueden adoptar ante un propietario moroso?

Más allá de la reclamación judicial o extrajudicial, la comunidad puede acordar medidas de presión o disuasión, siempre que sean proporcionales y no vulneren derechos fundamentales, como son las siguientes:

• Privación del derecho a voto en las juntas de propietarios si un propietario no está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad (artículos 15 de la Ley de propiedad horizontal), siempre que no haya impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.
• Publicidad interna de la deuda, incluyendo al moroso en el orden del día y en las actas.
• Restricciones de uso de las instalaciones comunes no esenciales, como la piscina o el gimnasio.
• Imposición de intereses de demora, que pueden ser superiores al interés legal si así se acuerda.
• Promoción del diálogo a través de medios extrajudiciales, que puede servir también como advertencia previa a la vía judicial.

En cualquier caso, las medidas no pueden tener carácter retroactivo y podrán estar previstas en los estatutos de la comunidad, para lo cual deberán ser acordadas por unanimidad en junta de propietarios. Tampoco podrán afectar a derechos esenciales como el uso de la vivienda o servicios básicos como el suministro de agua o electricidad.