Reclamación de vicios ocultos en la compraventa de viviendas en Cataluña

La reclamación por vicios ocultos en una compraventa de vivienda celebrada en Cataluña se rige por su propia legislación foral, que difiere en gran parte de la normativa recogida en el derecho civil común.

El proceso de reclamación por vicios ocultos en Cataluña gira en torno al concepto clave de la conformidad del bien, cuyas repercusiones vamos a analizar en este artículo.

¿En qué consiste la reclamación por vicios ocultos en una compraventa de vivienda en Cataluña?

El Código Civil catalán regula la compraventa de vivienda en el libro VI, dedicado a las obligaciones y contratos, y trata la materia relativa a los vicios ocultos como “conformidad del bien al contrato”, en los artículos 621-20 a 621-30.

Así, de acuerdo con la legislación catalana, no existe el concepto de vicios ocultos como tal, sino como falta de adecuación del bien a las condiciones reflejadas en el contrato, manifestada como falta de conformidad del bien al contrato. 

¿Cuándo se aplica la legislación catalana a los contratos de compraventa de vivienda?

Los contratos que tienen por objeto bienes inmuebles se regulan, salvo pacto en contrario, por la legislación del lugar donde radique el inmueble.

Por tanto, en materia de reclamación por vicios ocultos en un contrato de compraventa de vivienda sita en Cataluña, será de aplicación el Código Civil catalán, salvo que las partes hayan pactado expresamente que se aplique otra legislación, siempre que exista una conexión entre esta y el objeto del contrato.

Esto, no obstante, es de aplicación a las compraventas de vivienda celebradas con posterioridad al 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la legislación catalana.

¿En qué consiste la conformidad del bien al contrato?

Existe conformidad del bien al contrato cuando las características del bien se adecúan a lo pactado en el contrato, es decir, son conformes con lo pactado, y así lo manifiesta el comprador.

En el caso de una compraventa de vivienda, habrá conformidad cuando la vivienda cumple las condiciones de calidad, funcionalidad, habitabilidad y adecuación a los fines a los que se destina una vivienda.

Para determinar si existe o no conformidad, el comprador debe examinar la vivienda entregada o hacerla examinar en el plazo pactado, o en un plazo tan breve como sea posible y adecuado (artículo 621-28).

¿Cuándo es responsable el vendedor por vicios ocultos en la vivienda?

El artículo 621-23 del Código Civil de Cataluña regula la responsabilidad del vendedor por falta de conformidad, es decir, por falta de adecuación del bien, en este caso la vivienda, a las condiciones pactadas.

De acuerdo con el artículo, el vendedor es responsable por la falta de conformidad (vicios y defectos ocultos) que exista en el momento de la entrega de la vivienda y se manifieste durante los 3 años siguientes. 

Es decir, el vendedor no responde por vicios que se pongan de manifiesto pasado dicho plazo de 3 años desde la entrega de la vivienda.

En caso de ponerse de manifiesto algún defecto en la vivienda en dicho plazo, y ser reparado por el vendedor, se suspende el plazo de responsabilidad desde que el comprador lo indica y permite la reparación hasta que el que vendedor la realiza o subsana el defecto.

¿Cómo se sabe si el defecto existía en el momento de la entrega de la vivienda?

El artículo 621-24 establece una presunción por la cual se entiende que la falta de conformidad puesta de manifiesto en los 2 años posteriores a la entrega de la vivienda ya existía en el momento de la entrega, a menos que sea incompatible con la naturaleza del bien o el tipo de falta de conformidad.

Si se trata de una vivienda de segunda mano, el plazo de presunción será de un año desde la entrega.

¿En qué casos no es responsable el vendedor por vicios ocultos en la vivienda?

No siempre debe responder el vendedor de los vicios o defectos ocultos que puedan aparecer en la vivienda vendida, es decir, de la falta de conformidad de esta al contrato.

Así, no es responsable de los vicios o falta de conformidad que el comprador conociera en el momento de la venta, o que no podía razonablemente ignorar, salvo en los siguientes casos:

• Si el vendedor se la ha ocultado intencionadamente.
• Si el comprador no pudo conocerla debido a negligencia grave del vendedor.
• Si el vendedor hubiera asumido la garantía de conformidad (artículo 621-26).

¿Cómo se puede reclamar por vicios ocultos en una compraventa de vivienda en Cataluña?

En caso de que exista falta de conformidad de la vivienda a las condiciones del contrato, y de que el vicio o defecto en que se base sea lo suficientemente grave como para impedir la adecuada habitabilidad de la vivienda, el comprador podrá optar por las siguientes acciones:

• Solicitar la reparación de la vivienda.
• Ejercitar la acción quanti minoris, solicitando una reducción del precio en compensación por los vicios hallados, calculando la reducción en función del coste estimado de las reparaciones.
• Ejercitar la acción redhibitoria, desistiendo del contrato de compraventa y recuperando el precio que pagó por la vivienda.
• Ejercitar una acción de resarcimiento por daños y perjuicios, solicitando una indemnización, en caso de que pueda demostrar que el vendedor ocultó los vicios de la vivienda intencionada y maliciosamente. Esta acción se puede ejercitar conjuntamente con la de reducción del precio o la de resolución del contrato.

Para poder reclamar, es necesario que el comprador ponga de manifiesto el defecto al vendedor expresando la falta de conformidad, lo que debe hacer mediante una notificación fehaciente. 

El vendedor podrá entonces poner solución al problema, reparando el defecto detectado o compensando al comprador de alguna otra forma.

Si no se produce una reparación o satisfacción, el comprador podrá entonces interponer la correspondiente acción judicial, para lo cual dispone de un plazo de 3 años desde el momento de la entrega de la vivienda.