La compra como cuerpo cierto implica que el comprador está conforme con el estado real que presenta el inmueble objeto de la compraventa, lo que puede limitar una posterior reclamación por vicios ocultos.
No obstante, aunque la compra como cuerpo cierto restringe las posibilidades de reclamación, el comprador aún podrá reclamar por defectos que aparezcan tras la venta, siempre que se cumplan determinadas condiciones.
Puedo ayudarle
Soy abogado especialista en vicios ocultos. Si necesita un abogado con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacta conmigo e infórmese sin compromiso.
Contacte conmigo¿Cómo afecta la compra como cuerpo cierto a la reclamación por vicios ocultos?
Se llama compra como cuerpo cierto aquella en la que se fija un precio a tanto alzado, teniendo en cuenta las características físicas del inmueble, que deben haber sido comprobadas por el comprador antes de firmar el contrato, de modo que la superficie real del inmueble que pueda resultar de una medición posterior es irrelevante, ya que el comprador dio su conformidad a lo comprobado.
Esta forma de fijación del precio se contrapone a la del precio por unidad de medida, en la que el precio total es el resultado de multiplicar la superficie total del inmueble por el precio establecido para el metro cuadrado, de modo que la determinación del precio depende de la medición real del inmueble.
Como consecuencia, en la compra como cuerpo cierto, el comprador no puede reclamar una rebaja en el precio si la superficie resulta ser menor de lo que consta en la documentación, ni esa diferencia de superficie se puede considerar un vicio oculto (artículo 1471 del Código Civil).
¿Cuándo se puede reclamar por vicios ocultos en una compra como cuerpo cierto?
El hecho de que en la compra como cuerpo cierto no se pueda reclamar por una diferencia en la superficie real del inmueble no significa que se elimine totalmente la posibilidad de reclamar por vicios ocultos.
Los vicios ocultos son vicios o defectos materiales difícilmente detectables en el momento de celebrar el contrato, y por eso se conocen como vicios ocultos. Por tanto, esa posibilidad sigue existiendo aunque se compre como cuerpo cierto y el comprador haya comprobado previamente las características físicas del inmueble.
Para poder reclamar por vicios ocultos, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que el vicio o defecto por el que se reclama no consista en una diferencia de superficie entre la realidad y los datos que figuran en los registros oficiales o en la escritura de compraventa.
- Que los vicios o defectos por los que se reclama existieran ya en el momento de la compraventa, aunque hayan sido detectados con posterioridad.
- Que no fueran fácilmente detectables por el comprador al comprobar las características del inmueble, por no ser aparentes ni apreciables a simple vista, teniendo en cuenta los conocimientos técnicos que pueda tener el comprador en su calidad de perito, si es el caso.
- Que sean graves y comprometan el uso normal del inmueble, de modo que el comprador no hubiera comprado de haberlos conocido, o no lo hubiera hecho sin exigir una rebaja en el precio.
- Que la reclamación se haga en el plazo de 6 meses desde la entrega del inmueble.
Si se cumplen los requisitos, el comprador podrá optar entre reclamar:
- La resolución del contrato, mediante la acción redhibitoria (más una indemnización por daños y perjuicios, si se demuestra mala fe).
- Una rebaja proporcional en el precio, mediante la acción quanti minoris.
¿En qué casos no responde el vendedor por los vicios o defectos ocultos?
El vendedor no tiene obligación de responder por los vicios o defectos que hayan aparecido con posterioridad y no existieran en el momento de la compraventa, ni tampoco cuando los defectos estuvieran a la vista o, aunque no lo estuvieran, el comprador sea un perito que hubiera podido conocerlos fácilmente por razón de su oficio o profesión.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).