¿Qué normativa regula el alquiler de plazas de garaje?

La legislación actual en materia de alquiler de vivienda trata de conjugar los intereses particulares y la protección del arrendatario por parte del Estado, como forma de hacer efectivo el derecho constitucional a la vivienda.

Sin embargo, el alquiler de garaje puede quedar al margen de esa protección, según cuáles sean las características del contrato que se celebra.

En el presente artículo vamos a analizar qué normativa se aplica al alquiler de plazas de garaje en cada situación.

¿De qué depende la regulación del alquiler de una plaza de garaje?

La normativa aplicable al alquiler de plazas de garaje varía en función de las circunstancias del caso concreto:

• Si la plaza de garaje va anexa a la vivienda y su alquiler forma parte del mismo contrato, entonces goza de la misma protección que este y se le aplican las mismas normas.
• Si, por el contrario, se trata de un alquiler independiente, no gozará de la protección de los alquileres de vivienda y se regirá por las normas generales sobre el arrendamiento.

¿Cómo se regula el alquiler de un garaje si es accesorio a la vivienda?

Si la plaza de garaje se alquila junto con una vivienda y por el mismo arrendador, se considera un elemento accesorio y el alquiler se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Así, el artículo 2.2 de la ley extiende su aplicación al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Esto tiene, entre otras, las siguientes implicaciones: 

• La duración del alquiler de la plaza será la misma que se haya pactado para la vivienda.
• Si dicha duración es inferior a 5 años (o a 7 si el arrendador es persona jurídica), el alquiler del garaje se beneficia también del derecho de prórroga obligatoria que corresponde al arrendatario en el arrendamiento de vivienda (prórroga por plazos anuales hasta completar 5 o 7 años, según el caso) y también de la prórroga adicional una vez terminada aquella (prórroga por plazos anuales hasta completar 3 años más) si ninguna de las partes notifica la voluntad de no renovarlo.
• En este caso, el alquiler del garaje está exento de IVA, igual que el alquiler de vivienda habitual en el que se incluye.

¿Cómo se regula el alquiler de un garaje si es un contrato independiente?

Cuando el alquiler del garaje no está incluido en el de la vivienda habitual, y por tanto no se puede considerar accesorio de este, se regula por las normas generales del Código Civil, concretamente por los artículos 1546 y siguientes.

De acuerdo con el criterio mayoritario de doctrina y jurisprudencia, no resultan de aplicación en este caso las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el uso distinto del de vivienda, ya que la plaza de garaje no se puede entender incluida en el requisito de edificación que exige el artículo 3.1 de la ley.

En consecuencia, las principales implicaciones de aplicar la normativa general son las siguientes:

• El alquiler se rige, en primer lugar, por la voluntad de las partes, y, supletoriamente, por las normas del Código Civil.
• La duración del contrato será la que se pacte libremente por las partes, sin que sea de aplicación la prórroga obligatoria ni la prórroga adicional que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, si, llegado el vencimiento, el arrendatario continúa usando la plaza de garaje sin que el arrendador se oponga expresamente, se aplica la tácita reconducción que regula el artículo 1566 del Código Civil, y el contrato se entenderá renovado sucesivamente por periodos iguales al pactado para el pago de la renta.
• Generalmente, este tipo de arrendamiento está sujeto a IVA (impuesto sobre el valor añadido), al tipo general del 21 %, salvo que el contrato se haya celebrado entre particulares y sea de larga duración, o salvo que el arrendador, aunque sea empresario o profesional, no actúe en el ámbito de una actividad empresarial (artículo 20.Uno.23.º de la Ley del impuesto sobre el Valor Añadido).

¿Cómo se regula esta cuestión en Cataluña?

En Cataluña no existe ninguna previsión específica que resulte aplicable al arrendamiento de plazas de garaje y que desplace la legislación general, por lo que este tipo de alquiler se regula por las mismas disposiciones comunes al resto de España. 

Por tanto, si el contrato es independiente del alquiler de vivienda habitual, se regirá por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Código Civil, y si es accesorio al de vivienda habitual, por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.