¿Quién debe hacerse cargo de las reparaciones y averías en una vivienda de alquiler?

En el transcurso de un contrato de arrendamiento, tanto el arrendador como el inquilino tienen obligaciones con respecto al mantenimiento de la vivienda. Sin embargo, el alcance de las obligaciones de cada uno es diferente, y también las consecuencias de un posible incumplimiento.

A continuación, vamos a aclarar qué tipo de reparaciones son responsabilidad del arrendador y del arrendatario, y qué pueden hacer ambos si la otra parte incumple sus deberes en este punto.

¿A quién le corresponden las reparaciones en una vivienda alquilada?

Las obligaciones de arrendador y arrendatario en relación con las reparaciones en la vivienda se establecen en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Reparaciones responsabilidad del inquilino

En primer lugar, y sin necesidad de que la ley le atribuya especiales deberes de mantenimiento de la vivienda, el arrendatario tiene la obligación de usar la vivienda manteniendo un nivel de cuidado adecuado y evitando provocar un deterioro que exceda del debido a un uso diligente. En ese sentido, el artículo 1561 del Código Civil le impone el deber de devolver la vivienda, razonablemente, en el mismo estado en que le fue entregada.

Pero, además, el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le hace responsable de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste provocado por un uso ordinario de la vivienda. Entran en este grupo, por ejemplo, arreglar una persiana que se rompe por el uso, limpiar filtros de electrodomésticos, reponer el pomo de una puerta que se haya podido caer, etc.

Reparaciones responsabilidad del arrendador

Por su parte, el arrendador es el responsable de hacer frente a las reparaciones que sean necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda y que, por ese motivo, tienen mayor envergadura. Por ejemplo, humedades no provocadas por el inquilino, fallos en la instalación eléctrica o del agua, roturas en el tejado, grietas, sustitución de una caldera o reparaciones costosas de la misma, reparaciones en suelos y paredes no provocadas por un mal uso del inquilino, sustitución de electrodomésticos que dejan de funcionar por el fin de su vida útil, etc.

No obstante, existen algunos casos dudosos en los que las averías o desperfectos han sido provocados por el mal uso del inquilino, en cuyo caso, debe pagarlas este. También debe pagar el inquilino si la reparación consiste en sustituir una pequeña pieza deteriorada, ya que, en ese caso, se entiende que las reparaciones entran dentro del deber de mantenimiento del inquilino.

¿Qué debe hacer el inquilino ante reparaciones que corresponden el arrendador?

Aunque las reparaciones más importantes son responsabilidad del arrendador, el inquilino también tiene algunos deberes al respecto, ya que es quien habita la vivienda y quien puede detectar la necesidad de hacerlas.

En este sentido, en virtud del artículo 21.3, el inquilino tiene el deber de poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad, la necesidad de realizar reparaciones que excedan de su responsabilidad, y también debe permitir que el arrendador acuda personalmente a la vivienda a verificar directamente el problema, o envíe algún técnico para hacerlo.

Así mismo, deberá soportar las obras de conservación que deba realizar el arrendador en la vivienda y que no sea posible posponer hasta el final del arrendamiento, aunque, si la obra dura más de 20 días, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la disminución de la habitabilidad que sufra mientras dure.

Además, el arrendatario, siempre que lo comunique previamente al arrendador, podrá ocuparse de las obras de reparación que sean urgentes para evitar un daño inminente o una grave incomodidad, y exigir inmediatamente su importe al arrendador.

¿Qué puede hacer el inquilino si el arrendador no realiza las reparaciones que le corresponden?

Si el arrendador no cumple con sus deberes legales y descuida su obligación de hacer las reparaciones que garanticen la habitabilidad, el inquilino estará facultado para resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento (como estable el apartado 3.a) del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

También puede exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación, de acuerdo con las normas generales de las obligaciones recíprocas.

Por último, en algunos casos puede realizar él mismo las reparaciones y exigir el pago al arrendador, como hemos visto antes.

Lo que no puede hacer en ningún caso es dejar de cumplir a su vez con sus obligaciones, como dejar de pagar la renta, ya que ese comportamiento solo puede acarrearle inconvenientes, entre ellos, la posible resolución del arrendamiento a instancias del arrendador y el consiguiente desahucio.

¿Qué puede hacer el arrendador si el inquilino no hace las reparaciones menores?

Aunque la falta de realización de reparaciones menores por parte del arrendatario no está expresamente contemplada como una causa que faculte al arrendador a resolver el contrato, el artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite a cualquiera de las partes exigir a la otra el cumplimiento de las obligaciones o promover la resolución del contrato, en virtud del artículo 1124 del Código Civil.

No obstante, lo más habitual es que el arrendador retenga la fianza al término del arrendamiento para hacer frente a los gastos que conlleven las reparaciones. Una vez costeadas estas, el arrendador deberá devolver al inquilino la parte de la fianza que sobre.

En ningún caso podrá el arrendador dejar de cumplir sus obligaciones, como, por ejemplo, el pago de los suministros (si debe adelantar él el pago) o de otros conceptos que le correspondan, como medida de presión al inquilino, ya que con ese comportamiento puede incurrir en un delito de coacciones o acoso inmobiliario contemplado en el artículo 172.1 párrafo tercero del Código Penal, que se castiga incluso con pena de prisión de hasta 3 años.