¿Qué requisitos hay que cumplir para operar legalmente una vivienda turística en Barcelona?

Barcelona es una ciudad especialmente afectada por la proliferación de viviendas de uso turístico, lo que ha contribuido a incrementar los problemas de convivencia vecinal, de seguridad y de legalidad en las zonas más turísticas.

Como consecuencia, las autoridades han redoblado sus esfuerzos por regular la actividad y han impuesto requisitos de obligado cumplimiento a los propietarios de este tipo de viviendas, con el fin de poner orden en la saturación de oferta y luchar contra la actividad turística ilegal.

¿Qué es una vivienda de uso turístico según la legislación catalana?

Tanto el concepto como las condiciones que deben reunir las viviendas de uso turístico están regulados en el Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña, que define este tipo de vivienda en su artículo 221-1 como aquella que es cedida completamente por su propietario, directa o indirectamente (es decir, también a través de otra persona que la gestione), a terceros, a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de disponibilidad inmediata. 

El mismo artículo, en su apartado 2, aclara que se entenderá por temporada un periodo tiempo que no supere los 31 días. 

Además, las viviendas de uso turístico en Cataluña deben cumplir los requisitos que establecen la normativa municipal, autonómica, estatal e incluso comunitaria para poder ser ofrecidas legalmente, como veremos en los apartados siguientes.

¿Dónde se regula la actividad de vivienda turística en Barcelona?

La regulación de las viviendas de uso turístico en Barcelona está distribuida entre normas de ámbito comunitario, estatal, autonómico y municipal que hay que consultar antes de iniciar la actividad, además de las que regule la propia comunidad de propietarios en caso de que la vivienda esté sometida a un régimen de propiedad horizontal:

• En lo que se refiere a la normativa municipal, el planeamiento urbanístico establece los usos permitidos y prohibidos en cada zona del municipio, por lo que el primer paso es saber si el uso turístico está contemplado como compatible con el residencial en el suelo concreto donde esté ubicada la vivienda, para lo cual habrá que tener en cuenta la división por zonas que establece en Barcelona el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos o PEUAT. 
• Además, Cataluña tiene su propia legislación en materia de turismo, y la vivienda de uso turístico deberá respetar las condiciones que establece el Decreto 75/2020 de turismo de Cataluña, como se ha indicado anteriormente.
• También hay que tener en cuenta el Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico de Cataluña, que regula la forma de habilitación de las viviendas para uso turístico, requisito imprescindible para poder empezar a operar.
• Por otro lado, la legislación estatal y comunitaria establecen requisitos adicionales, como la obligación de inscripción de la vivienda en un registro estatal para poder ofrecerla en las páginas webs de plataformas turísticas, como veremos.
• Por último, la comunidad de propietarios tiene potestad para limitar e incluso prohibir la actividad turística en un determinado edificio, siempre que así lo acuerden los propietarios por mayoría de cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que representen a su vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (artículo 553-26 del Código Civil catalán).
  • Para conocer estas limitaciones, habrá que consultar los estatutos de la comunidad y los acuerdos adoptados por la junta de propietarios.

¿Qué limitaciones impone el PEUAT de Barcelona?

El Plan Especial Urbanístico para la regulación de los Establecimientos de Alojamiento Turístico de Barcelona o PEUAT es una norma aprobada en diciembre de 2021 que divide Barcelona en cuatro zonas, cada una con normativas específicas para los alojamientos turísticos en general:

• Zona 1 (Decrecimiento): Esta zona, que incluye el centro de la ciudad, tiene la mayor concentración de plazas turísticas, y se pretende que el número de plazas disminuya a medida que los establecimientos cierren.
• Zona 2 (Mantenimiento): En esta área, se mantiene el número actual de plazas. Se permite la apertura de un nuevo alojamiento solo si otro establecimiento del mismo tipo y con el mismo número de plazas cierra.
• Zona 3 (Crecimiento Contenido): Esta zona permite la implantación de nuevos alojamientos y la ampliación de los existentes, pero siempre que la densidad de plazas turísticas no supere un límite establecido.
• Zona 4 (Ámbitos con Regulación Específica): Incluye grandes áreas de transformación urbana en las que no se permiten nuevas viviendas de uso turístico (VUT).

En lo relativo a las Viviendas de Uso Turístico, el plan establece un enfoque de "crecimiento cero" en toda la ciudad. Se permite la apertura de una nueva VUT en una zona de crecimiento contenido (Zona 3) solo cuando una VUT existente en una zona saturada cese su actividad, siempre que además se cumplan las condiciones que establece el Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, que impone limitaciones adicionales a las posibilidades de habilitación de nuevas viviendas turísticas.

El plan está en fase de revisión en 2025, con la que se pretende analizar factores como la población flotante, el impacto del turismo en el espacio público y las características urbanísticas del municipio.

¿Qué requisitos deben cumplir las viviendas en Cataluña para poder ser dedicadas a uso turístico?

Como hemos visto, además de estar incluida en una zona en la que se permita este tipo de actividad, y de que el edificio en el que se encuentra no tenga limitada o prohibida la actividad de vivienda de uso turístico, la vivienda en cuestión debe reunir los siguientes requisitos (artículos 221-1 y 221-2, y anexo 6 del Decreto 75/2020):

• La vivienda debe ser dedicada al turismo en su totalidad, no por estancias o habitaciones.
• Debe estar debidamente habilitada de acuerdo con el Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, y contar con cédula de habitabilidad. 
• No podrá ser ocupada con más plazas de las indicadas en la cédula, y en ningún caso podrá exceder de 15, salvo que ya operara como vivienda turística con mayor capacidad con anterioridad de la entrada en vigor del Decreto 75/2020 (disposición transitoria 4.ª).
• Debe estar suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y útiles necesarios para su ocupación inmediata, de modo que pueda ofrecer un servicio de alojamiento correcto para todas las plazas disponibles, además de encontrarse en perfecto estado de higiene.
• Tiene que contar con el documento de normas de convivencia del edificio, en su caso, entregado y a disposición de los usuarios.
• Debe exhibir en un lugar visible y localizable fácilmente por los usuarios la siguiente información:
  • El número de inscripción en el registro de turismo de Cataluña o NIRTC o, en su defecto, el número provisional que proporcione la ventanilla única empresarial al presentar la documentación correspondiente.
  • La capacidad máxima de la vivienda.
  • El teléfono del servicio de asistencia y mantenimiento.

¿En qué consiste el requisito de habilitación de la vivienda para uso turístico?

De acuerdo con el Decreto-ley 3/2023, que regula la forma de habilitación de las viviendas de uso turístico, este requisito puede variar en función de que el municipio tenga o no problemas de acceso a la vivienda o esté en riesgo de desequilibrio del entorno urbano por alta concentración de viviendas turísticas.

Barcelona cumple ambas condiciones, por lo que en caso de querer operar una vivienda de uso turístico en el municipio, no basta con una declaración responsable para iniciar la actividad (como sí ocurre en otros municipios), sino que se exige la previa obtención de una licencia urbanística, que tendrá una duración inicial de 5 años, prorrogable por periodos de igual duración, siempre que el planeamiento urbanístico lo permita.

Además, existe una limitación a la concesión de licencias: en ningún caso se podrán otorgar más licencias una vez alcanzado el máximo de 10 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes.

Una vez obtenida la licencia, se podrá tramitar la comunicación de inicio de la actividad de vivienda de uso turístico, lo que habrá de hacerse por internet a través de la web de la ventanilla única empresarial.

¿Qué es el número de inscripción en el registro de turismo de Cataluña o NIRTC?

Los artículos 131-1 a 131-3 del Decreto 75/2020 regulan la inscripción en el Registro de turismo de Cataluña, cuya finalidad es mantener un censo público de los alojamientos legales existentes en Cataluña y recoger datos para su uso estadístico.

La inscripción tiene por tanto una finalidad informativa, pero no tiene carácter habilitante del inicio de la actividad, y además, la obligación de presentar los datos en el Registro no recae sobre los prestadores de servicios turísticos, sino sobre los ayuntamientos, que deberán comunicar los datos definitivos de las altas y bajas de actividad y la modificación de los datos inscritos cuando se produzcan.

Una vez comunicados los datos requeridos, la ventanilla única empresarial proporcionará un número provisional a la espera del número definitivo, y uno u otro deberá constar en la información proporcionada a los usuarios de la vivienda de uso turístico al inicio de su estancia, además de constar en toda publicidad que se haga de dicha vivienda.

¿Qué diferencia hay entre el NIRTC y el número de registro único estatal?

El NIRTC es un número de inscripción en el registro catalán, a efectos de elaborar un censo autonómico de alojamientos que cumplen con la legalidad, mientras que el número único de registro estatal es obligatorio a partir del 1 de julio de 2025 en toda España para poder promocionar propiedades en plataformas de alquiler vacacional como Airbnb o Booking.

Esta medida se implementa en cumplimiento del Reglamento (UE) 2024/1028.

El proceso para conseguir este código se realiza a través del Colegio de Registradores. Los propietarios deben presentar una solicitud con la referencia catastral y la dirección exacta de la vivienda, así como información sobre el tipo de alquiler y la capacidad de plazas. La solicitud de este registro conlleva una tasa de 27,05 euros.

¿Qué obligaciones tiene el propietario de la vivienda de uso turístico en Barcelona?

Además de asegurarse de que la vivienda reúne las condiciones de habitabilidad y equipación exigidas, el propietario o la persona gestora en quien delegue deberá cumplir los siguientes requisitos (artículo 221-2 del Decreto 75/2020):

• Deberá facilitar tanto a los usuarios como a los vecinos un teléfono para atender y resolver de forma inmediata las consultas e incidencias que se puedan presentar relacionadas con la actividad de vivienda de uso turístico.
• Tendrá que garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
• Habrá de entregar a los usuarios un documento que contenga las normas de convivencia de la comunidad de propietarios, si las hay, y redactado como mínimo en castellano, catalán, inglés y francés.
• Deberá requerir al usuario que abandone la vivienda inmediatamente en caso de que este atente contra las reglas básicas de convivencia o incumpla ordenanzas municipales sobre el particular.