¿Cuándo y cómo se puede rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino?

La Ley de Arrendamientos Urbanos concede al inquilino una posición especialmente protegida frente al arrendador, por entender que constituye la parte más débil de la relación contractual.

Entre las medidas de protección que prevé la ley se encuentra la posibilidad de poner fin anticipadamente al contrato de arrendamiento, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales y contractuales que vamos a ver a continuación.

¿Puede el inquilino terminar el contrato antes de que venza el plazo pactado?

Sí, el inquilino o arrendatario puede acabar con el contrato de arrendamiento antes de su vencimiento, sin alegar ninguna causa.

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino el derecho a desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, incluso antes de que se cumpla el plazo inicialmente pactado, siempre que se respeten determinadas condiciones.

De este modo, aunque la ley fija duraciones mínimas para garantizar la estabilidad de la vivienda, no obliga al inquilino a permanecer en ella más tiempo del que desee, facilitando su salida anticipada cuando concurran los requisitos legales.

¿Qué requisitos se deben cumplir para que el inquilino pueda rescindir el contrato?

Para que el desistimiento tenga plena validez, la ley establece tres condiciones principales:

• Plazo mínimo: deben haber transcurrido al menos 6 meses desde la firma del contrato.
• Preaviso: el inquilino debe comunicar al arrendador su intención de rescindir el contrato con al menos 30 días de antelación. Aunque la ley no exige una forma concreta, se recomienda hacerlo mediante un medio fehaciente como el burofax.
• Indemnización: el arrendador podrá exigir una compensación económica únicamente si así se pactó en el contrato. En ese caso, la indemnización será equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato pendiente de cumplir, calculándose de manera proporcional para periodos inferiores al año.

Si no se cumple con el preaviso, el inquilino deberá abonar la renta correspondiente a los días omitidos. En cualquier caso, el desistimiento exige abandonar la vivienda y devolverla en el estado acordado.

¿Qué ocurre si el cónyuge del inquilino quiere continuar con el arrendamiento?

La ley también prevé la protección del cónyuge o pareja de hecho que conviva con el inquilino. Conforme al artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si el arrendatario desiste del contrato sin el consentimiento de su cónyuge o pareja, el arrendamiento puede continuar en beneficio de este.

Para ello, se distinguen dos situaciones:

• Si el arrendador solicita confirmación: el cónyuge o pareja dispone de 15 días para manifestar su voluntad de continuar. En caso de no responder, el contrato se extinguirá, pero deberá abonar la renta correspondiente hasta su finalización.
• Si el inquilino abandona la vivienda sin comunicar el desistimiento: el cónyuge o pareja puede subrogarse en el contrato notificándolo al arrendador dentro del plazo de un mes. Si no lo hace, también quedará obligado al pago de la renta de ese periodo.

Esta previsión se aplica tanto a matrimonios como a uniones de hecho estables.

¿En qué otros casos prevé la ley que el inquilino pueda desistir del contrato?

Además del desistimiento ordinario del artículo 11, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla supuestos específicos en los que el arrendatario puede resolver anticipadamente el contrato sin penalización. Estos son:

• Cuando el arrendador proyecta realizar obras de mejora o conservación en la vivienda que afecten de forma significativa a su uso.
• Cuando el arrendador incumple sus obligaciones esenciales, como mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad o no perturbar su uso.

¿Cuándo es posible desistir del contrato por obras en la vivienda?

El artículo 22 de la ley establece que, si el arrendador notifica la realización de obras de mejora que afecten sustancialmente a la vivienda, el inquilino podrá manifestar su voluntad de desistir en el plazo de un mes desde la notificación. En tal caso, el contrato se extinguirá a los 2 meses del desistimiento y las obras no se podrán iniciar hasta que finalice el arrendamiento.

Además, deberán cumplirse las siguientes condiciones:

• Las obras deben afectar a la vivienda arrendada de modo relevante.
• El arrendador debe comunicar al inquilino por escrito su intención de realizarlas con al menos 3 meses de antelación a su inicio.

También procede el desistimiento cuando se trata de obras impuestas por la autoridad competente por razones de conservación o habitabilidad. En este caso, el inquilino puede optar entre desistir del contrato o suspenderlo durante la duración de las obras, con la consiguiente suspensión de la obligación de pagar la renta.

¿Cuándo se puede desistir por incumplimientos del arrendador?

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos habilita al inquilino para resolver el contrato cuando el arrendador incumple sus obligaciones. Entre los incumplimientos más relevantes se encuentran:

• La falta de realización de reparaciones necesarias que garanticen la habitabilidad.
• Cualquier perturbación de hecho o de derecho que afecte al disfrute pacífico de la vivienda.

En estos casos, el arrendatario puede comunicar su decisión de resolver el contrato al arrendador mediante una notificación fehaciente, sin que proceda indemnización alguna.

Pero, además, de forma general, el arrendatario puede optar por resolver el contrato cuando se produzca cualquier incumplimiento del arrendador, conforme al artículo 1124 del Código Civil.

¿Se aplican las mismas normas al arrendamiento para uso distinto del de vivienda?

En los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda (por ejemplo, locales comerciales u oficinas), no rigen las mismas normas protectoras. Según el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, prevalece el principio de libertad de pactos: las partes pueden acordar libremente las condiciones de resolución anticipada.

En ausencia de pacto, se aplica el Código Civil, de modo que el desistimiento unilateral e injustificado del arrendatario puede considerarse un incumplimiento contractual que faculta al arrendador a exigir el cumplimiento o, en su defecto, a reclamar daños y perjuicios.