¿Qué es la reserva de postura en las subastas inmobiliarias?

La subasta judicial de inmuebles es un procedimiento de enajenación forzosa por el que se puede ejecutar un bien inmueble y destinar el dinero obtenido en la subasta para pagar una deuda. Dentro del procedimiento de subasta, la reserva de postura permite a postores no ganadores mantener su posibilidad de adjudicación si el mejor postor no paga en plazo. 

En este artículo vamos a ver en qué consiste la reserva de postura, cuál es su finalidad y qué efectos prácticos tiene.

¿Qué es la reserva de postura?

La reserva de postura (también denominada reserva de puja) es un mecanismo legal previsto en la subasta judicial por el cual los licitadores que no han resultado mejor postor pueden mantener su depósito y reservar su postura para que, si el rematante no paga en plazo el precio final ofrecido, el bien pueda adjudicarse sucesivamente a quienes hubieran hecho esa reserva.

La finalidad del mecanismo es evitar que la subasta quede desierta o ineficaz por incumplimiento de pago del mejor postor, asegurando así la eficacia recaudatoria. Se trata, en suma, de un instrumento previsto por la ley para el supuesto de impago del mejor postor.

El mecanismo de la reserva de postura está regulado expresamente en el artículo 652 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece la posibilidad de que los postores soliciten que se mantenga la reserva de sus consignaciones, con un orden de llamamiento que sigue el de sus respectivas posturas y, en caso de igualdad, el orden cronológico.

¿Cómo funciona la reserva de postura en las subastas inmobiliarias?

Durante la subasta, cada licitador puede indicar si consiente o no la reserva de postura. Esta opción se formula al presentar las pujas en el portal, con sello de tiempo y constancia electrónica, para que se pueda establecer una prelación cronológica entre los postores que se acogen a esta opción.

Clausurada la subasta, el portal remite una certificación del vencedor y, si este no completa el precio en el plazo establecido, a solicitud del letrado o letrada de la Administración de Justicia remite la información del siguiente postor por orden decreciente de pujas, siempre que hubiera optado por la reserva de postura y cumpla los requisitos del artículo 652 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En cuanto al plazo para pagar el precio del remate en subasta de bienes inmuebles, la redacción vigente del artículo 670.1 fija un plazo de 20 días a contar desde el cierre de la subasta para consignar la diferencia entre el depósito y el precio total (anteriormente eran 40 días).

¿Cuántos postores pueden hacer reserva de postura?

No existe un número máximo de postores que puedan solicitar la reserva de postura. El artículo 652 prevé la conservación de las consignaciones de los postores que lo soliciten y, si el rematante incumple, la adjudicación se ofrecerá sucesivamente a todos ellos, continuando por el orden de sus respectivas posturas y, en caso de que la cuantía coincida, por el orden cronológico.

¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes de hacer una reserva de postura?

Como principal ventaja, la reserva de postura permite a un licitador mantener opciones reales de adquirir el bien al precio de remate, incluso si su puja no resultó ganadora inicialmente. Además, se cumple así cierta función de red de seguridad que ayuda a que la subasta no quede sin efecto por falta de pago del mejor postor.

Como inconveniente relevante, el depósito consignado para participar en la subasta se mantiene retenido mientras continúe vigente la posibilidad de adjudicación a favor del reservista, lo que puede prolongarse hasta que el rematante pague o se complete la secuencia de llamamientos a reservistas y alguno pague o todos rehúsen.

En cambio, a los postores que no optaron por reserva de postura se les devuelve el depósito inmediatamente al finalizar la subasta, salvo el correspondiente al mejor postor.

¿Quién puede hacer reserva de postura?

Puede solicitar reserva de postura cualquier persona que cumpla los requisitos generales para participar en la subasta judicial de inmuebles, que son:

• Identificarse correctamente.
• Aceptar las condiciones generales y particulares de la subasta.
• Consignar previamente el 5 % del valor del bien a subastar mediante el sistema electrónico del portal.

¿Qué pasa si el postor que hizo reserva no paga el precio final?

La reserva de postura no impone al reservista una obligación automática de adquirir el bien al precio final resultante. Si, una vez llamado, decide no completar el pago, el llamamiento continúa de manera sucesiva con los demás postores que hubieran hecho reserva, siguiendo el orden legal.

Si ninguno de los llamados consigna el precio en el plazo legal o, por su culpa, la venta deja de tener efecto, se produce la quiebra de la subasta, con pérdida de los depósitos de quienes causaron la quiebra y, en su caso, celebración de una nueva subasta (artículo 653 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).