La responsabilidad del constructor por daños materiales en la edificación

Entre los distintos profesionales que intervienen en el proceso de edificación, los denominados agentes de la edificación, el constructor representa un papel principal, ya que sus funciones se extienden desde casi el inicio del proceso hasta la entrega de la obra terminada.

La Ley de Ordenación de la Edificación delimita de forma precisa el alcance de las obligaciones y responsabilidades de cada uno de los agentes en caso de que surjan daños materiales en el edificio derivados de defectos de la construcción, y establece una responsabilidad ampliada para el constructor, como vamos a analizar en este artículo.

¿Quién es el constructor en el proceso de edificación?

De conformidad con el artículo 11 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Puede tratarse de una persona física o jurídica. Para el desempeño de su cometido, el constructor debe contar con la titulación o capacitación profesional que le habilite para el ejercicio de su función y designar al jefe de obra, quien asumirá la representación técnica del constructor en la obra.

Entre las principales obligaciones del constructor destacan:

• Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones de la dirección facultativa.
• Contar con la titulación o capacitación profesional adecuada y nombrar al jefe de obra.
• Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
• Formalizar las subcontrataciones dentro de los límites legalmente establecidos.
• Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
• Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
• Suscribir las garantías y seguros exigidos por la ley.

¿Qué responsabilidad tiene el constructor según la LOE?

La responsabilidad civil del constructor comprende, con carácter general, los daños materiales originados por la mala ejecución de los trabajos, el empleo de materiales defectuosos o la inobservancia de las instrucciones dictadas por la dirección facultativa.

A diferencia de otros agentes de la edificación, el constructor interviene en todas las fases del proceso, por lo que el régimen de responsabilidad aplicable en su caso es más exigente.

Por ese motivo, además de responder directamente por sus propios actos, la Ley de Ordenación de la Edificación atribuye al constructor responsabilidades específicas por la intervención de terceros y suministradores:

• Responsabilidad por subcontratistas. El constructor responde directamente de los daños materiales provocados en el edificio por deficiencias o vicios de ejecución imputables a las personas físicas o jurídicas que haya subcontratado. Todo ello sin perjuicio de las acciones de repetición que posteriormente pueda ejercitar contra dichos subcontratistas.
• Responsabilidad por materiales y suministros. Es responsable directo de los daños causados por las deficiencias de los productos de construcción o materiales que haya adquirido o aceptado. Del mismo modo, el constructor podrá repetir posteriormente contra los suministradores o fabricantes de tales productos.
• Responsabilidad del jefe de obra. Los daños ocasionados por las actuaciones u omisiones del jefe de obra se imputan de forma directa al constructor que lo designó.

¿Cuándo se puede reclamar contra el constructor por daños en el edificio?

Al igual que para los demás agentes de la edificación, la LOE distingue entre plazos de garantía (según la tipología del daño) y plazos de prescripción para ejercer las acciones judiciales.

Plazos de garantía

Los plazos de garantía dependen del elemento de la edificación en el que se haya producido el daño por defectos constructivos:

• 10 años para daños materiales producidos por vicios o defectos en los elementos estructurales (cimiento, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales) que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. En el caso del constructor, responderá cuando estos fallos deriven de una deficiente ejecución de la estructura o del incumplimiento de las especificaciones del proyecto.
• 3 años para defectos en elementos constructivos o en las instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (humedades, filtraciones, aislamiento térmico y acústico, salubridad, etc.). El constructor responde si estos se deben a ejecuciones incorrectas de cerramientos, impermeabilizaciones, remates o mala colocación de redes de instalaciones.
• 1 año para los defectos de ejecución que afecten a elementos de acabado o terminación de las obras. Este plazo específico de un año atañe directamente al constructor, quien responderá de manera exclusiva por las imperfecciones en remates, alicatados, pintura, carpintería, revestimientos y suelos.

Plazo de prescripción de la acción

De acuerdo con el artículo 18 de la LOE, las acciones para exigir la responsabilidad civil prescriben en el plazo de 2 años a contar desde el momento en que se produzcan o manifiesten los daños materiales.

Para que la reclamación prospere, deben concurrir ambos plazos: el daño debe manifestarse dentro del correspondiente plazo de garantía (10, 3 o 1 año, según el caso) y la demanda debe interponerse dentro de los 2 años siguientes a la aparición de dicho daño.

¿En qué casos no es responsable por daños el constructor?

En virtud del régimen general contemplado en la Ley de Ordenación de la Edificación, el constructor quedará exento de responsabilidad civil cuando se demuestre que los daños materiales:

• No se han producido en el propio edificio.
• Se deben a causa de fuerza mayor o caso fortuito.
• Son consecuencia de la intervención de un tercero ajeno a su ámbito de gestión o ejecución.
• Se han originado por la propia culpa del perjudicado (por ejemplo, por una falta de mantenimiento adecuada o un uso indebido de las instalaciones).

De igual modo, el constructor podrá exonerarse de responsabilidad si demuestra que actuó siguiendo estrictamente las órdenes e instrucciones expresas e indiscutibles dictadas por la dirección facultativa (director de obra o director de la ejecución de la obra), recayendo en ese caso la responsabilidad sobre estos técnicos.