¿Cómo saber si una vivienda tiene cargas?

La compra de una vivienda es una operación económica de gran envergadura, por lo que resulta de vital importancia comprobar que el inmueble no tiene cargas que puedan suponer una mayor implicación para el adquirente, para no encontrárselas luego sorpresivamente y causarle problemas e incluso colocarlo en una situación complicada.

Por ello, en este artículo vamos a explicar cómo asegurarse de si una vivienda tiene cargas o no.

¿Qué significa que una vivienda tenga cargas?

Que una vivienda tenga cargas quiere decir que hay terceras personas con derechos sobre ella que pueden suponer un gravamen a la propiedad y el uso del inmueble.

El problema de que una vivienda tenga cargas es que, llegado el momento de una compraventa, normalmente pasan al nuevo propietario, y en otros casos condicionan de alguna forma la operación, dependiendo de su naturaleza.

Vamos a verlo repasando las principales cargas que suelen tener las viviendas y los riesgos que implican:

• Préstamos hipotecarios. Cuando recae una hipoteca sobre la vivienda, esta tiene que quedar cancelada antes o en el mismo momento de la firma de la compraventa.
• Contratos de alquiler. Si la vivienda está arrendada, el contrato seguirá en vigor aunque se venda, por lo que el nuevo propietario tendrá que soportar el alquiler.
• Deudas con la comunidad de propietarios. Estas deudas tienen que ser asumidas por el comprador, a pesar de haberlas contraído el vendedor, cuando correspondan al año en curso en el momento de la compraventa y a los tres años naturales anteriores.
• Deudas de suministros. Las deudas por servicios como el agua, la luz, etc. de la vivienda pasan también al nuevo propietario, como las de la comunidad.
• Derechos de usufructo. Es posible también que se haya constituido algún derecho de usufructo sobre el inmueble, lo que quiere decir que una persona distinta a su propietario tendrá derecho a su uso y disfrute, y en exclusiva. Pues bien, si se compra una vivienda con usufructo, este tendrá que ser respetado, como ocurre con el alquiler.
• Embargos. Si una casa está embargada, significa que está sujeta a su posible enajenación para cubrir una deuda, algo que también puede afectar al adquirente.
• Procedimientos de ejecución hipotecaria. Es similar al caso anterior, pero no se trata de un embargo al uso, sino que supone que existen deudas hipotecarias sobre el inmueble que han permitido poner en marcha por parte del banco los trámites para su posible venta o subasta.
• Servidumbres. Tal como sucede con el alquiler y el usufructo, si existe una servidumbre sobre la vivienda, el nuevo propietario tiene que soportarla.
• Impuestos. Es fundamental comprobar también que la casa no tenga pendiente el pago de impuestos como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), la plusvalía municipal o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), porque también tendría que hacerse cargo el adquirente.

Vistos los riesgos de comprar una vivienda con cargas, si bien en el siguiente apartado vamos a explicar las vías para hacer las comprobaciones correspondientes, aconsejamos, antes de la compraventa, consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario, porque este experto no solo puede hacer todos los trámites, sino que también puede analizar, en caso de que el inmueble tenga algún tipo de gravamen, cuáles serían sus implicaciones.

¿Qué se puede hacer para saber si hay cargas sobre una vivienda?

Existen distintas formas de comprobar las cargas que tiene una vivienda, y es importante que se lleven todas a cabo para que no quede ninguna sin comprobar:

Consultar en el Registro de la Propiedad

La mayoría de las casas están inscritas en el Registro de la Propiedad, aunque hay que tener presente que algunas no lo están, ya que no es obligatorio. Esto puede suceder especialmente con viviendas muy antiguas, por ejemplo.

Al margen de lo anterior, y tratándose de una vivienda inscrita, en el Registro de la Propiedad deben constar ciertas cargas del inmueble. No obstante, esto no es totalmente definitivo tampoco, porque a veces los asientos registrales no están actualizados, pero normalmente sí lo están.

Pues bien, en el Registro de la Propiedad se puede solicitar una nota simple, que es un documento que, como su propio nombre indica, tiene una información básica. Además, su carácter es solo informativo. No obstante, en principio puede servir para conocer las cargas actuales que consten.

Pero también se puede pedir una certificación de dominio y cargas, con una información detallada sobre todo lo que consta en el Registro acerca del inmueble a nivel histórico y no solo en el momento de la solicitud. Además, está firmado por el registrador, dando fe del contenido del registro, y tiene eficacia frente a todos.

En el Registro de la Propiedad se puede descubrir, por ejemplo, si la vivienda está hipotecada, si tiene algún embargo, si está alquilada, etc.

Tanto la nota simple como el certificado de dominio y cargas se pueden pedir presencialmente en el Registro correspondiente al inmueble, o también en la página web del Colegio de Registradores.

Ambos documentos son de pago, aunque es frecuente que sea el vendedor quien saque uno y se lo ofrezca al comprador.

Solicitar un certificado de deudas a la comunidad de propietarios

La forma más fiable de consultar las posibles deudas que tenga el actual dueño de una vivienda con la comunidad de propietarios es pedir un certificado a la comunidad.

Solicitar los recibos de impuestos

Para saber si el propietario ha pagado los impuestos, lo mejor es pedirle los recibos de todos aquellos que pudieran estar pendientes.