¿Es legal subarrendar habitaciones?

Cuando el inquilino en un contrato de arrendamiento de viviendas alquila a su vez parte de la vivienda o toda ella a un tercero, se produce un subarriendo, en el que no interviene el propietario ni el arrendador principal de la vivienda, ni participa de los ingresos que pueda generar dicho subarriendo.

En principio, es una práctica legal, siempre que se cumplan los requisitos que establece la ley para ello, y que son los que vamos a ver a continuación.

¿Puede el inquilino subarrendar una habitación?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé expresamente la posibilidad del subarriendo en su artículo 8.2, si bien solo admite el subarriendo parcial, en ningún caso total, y exige en todo caso que se haga con el consentimiento del arrendador.

El subarriendo de habitaciones es una forma de subarriendo parcial, por lo que está admitido por la ley, siempre que el contrato cumpla con los requisitos establecidos en ella.

En caso de que el interés del inquilino sea transmitir a otra persona sus derechos sobre la totalidad de la vivienda, estaríamos hablando de cesión del contrato, no de subarriendo total, que está prohibido, y el tercero cesionario se subrogaría entonces en la posición del inquilino cedente frente al arrendador principal.

¿Con qué finalidad se puede subarrendar una habitación?

El subarriendo parcial puede tener por finalidad servir a las necesidades de vivienda habitual del subarrendatario o bien como alquiler turístico. 

El subarriendo de habitaciones con fines turísticos se somete a la regulación general del alquiler turístico, que exige, entre otros requisitos, la obtención de una licencia turística o autorización administrativa ajustada a la normativa de cada comunidad autónoma. Además, es necesario que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíban el alquiler turístico en el edificio y que el propietario de la vivienda cuente con la autorización expresa de la comunidad.

En cuanto al subarriendo de habitaciones con fines de vivienda, el contrato que se celebre estará sometido a las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre los alquileres de vivienda habitual, si es el caso, o a lo pactado por las partes, y supletoriamente a las normas del Código Civil, si el subarriendo tiene por finalidad la vivienda no habitual (por ejemplo, alquiler de habitaciones para estudiantes, trabajadores desplazados temporalmente, etc.).

¿Qué requisitos se exigen para poder subarrendar una habitación?

Los requisitos exigibles al subarriendo de habitaciones para vivienda habitual son los establecidos en el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Consentimiento del arrendador

La ley exige que el inquilino cuente con el consentimiento escrito del arrendador, que no tiene por qué coincidir con el propietario de la vivienda.

El consentimiento debe ser escrito, aunque no se especifica ninguna forma en particular y basta con que quede constancia de él. Además, es recomendable que el subarrendatario compruebe que existe dicho consentimiento, para evitar que lo obliguen a desalojar la vivienda por falta de este requisito legal.

Limitación del precio

El inquilino subarrendador no puede cobrar por la habitación subarrendada más de lo que corresponda por el alquiler principal.

Extensión del subarriendo

Como ya se ha mencionado, el subarriendo solo puede ser parcial, no pudiendo ser objeto del mismo la vivienda en su totalidad.

¿Qué ocurre si se celebra un subarriendo sin el consentimiento del arrendador?

Si el inquilino subarrienda habitaciones sin contar con el consentimiento del arrendador, este estará facultado para resolver el contrato (artículo 27.2.c de la Ley de Arrendamientos Urbanos), ya que la falta de consentimiento se considera incumplimiento del contrato de alquiler y constituye una causa de resolución de pleno derecho a instancia del arrendador.

¿Es obligatorio inscribir el subarriendo?

El artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria establece la posibilidad de inscribir el subarriendo, lo que se deberá hacer junto a la inscripción del arrendamiento principal. La inscripción no es obligatoria, pero proporciona mayor seguridad jurídica a las partes.

¿Qué duración tiene el contrato de subarrendamiento?

El tiempo contratado para el subarriendo no puede exceder el del propio alquiler principal, de modo que, cuando se extinga este, se extinguirá también el subarrendamiento, si no lo ha hecho antes.

¿Qué relación tiene el subarrendatario con el arrendador?

Cuando se produce un subarriendo, el tercero subarrendatario solo tiene relación contractual con el inquilino principal, que se convierte en subarrendador, pero no con el arrendador.

El arrendador, por tanto, tampoco percibe ninguna parte del importe del subalquiler, ni tiene ninguna responsabilidad frente al subarrendatario de la habitación.

No obstante, hay que tener en cuenta en este punto lo que establece la legislación para los alquileres de renta antigua.

¿Cómo se regula el subarriendo de habitaciones en los alquileres de renta antigua?

Los alquileres de renta antigua son los celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que aún sigan vigentes en la actualidad. Se regulan por la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que también admite el subarriendo, en los siguientes términos: 

• El subarriendo puede ser total o parcial. Se permite, por tanto, el subarriendo de habitaciones, que podrán ser varias a la vez y con diferentes personas.
• Para el subarriendo de habitaciones no será necesaria la autorización expresa y escrita del arrendador (sí lo es para el subarriendo total) ni la entrega al subarrendatario de mobiliario adecuado y suficiente, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
  • Que no existan más de dos subarrendatarios.
  • Que no se altere el destino de la vivienda.
  • Que el inquilino notifique el subarriendo al arrendador en el plazo de 30 días naturales desde la celebración del contrato.
• El precio del subarriendo de una habitación no podrá ser superior al resultado de dividir el doble de la renta por el número de habitaciones no destinadas a servicios. Para hacer el cálculo se tomará en cuenta la renta que proceda legalmente, aunque la pactada sea superior.
• El subarrendador deberá pagar los gastos de agua, luz, gas, calefacción, teléfono y cualquier otro análogo.
• El precio del subarriendo se podrá revisar conforme a las normas que establece la Ley.
• El arrendador tendrá derecho a percibir una parte del importe del subarriendo, pactada con el inquilino. También podrá el arrendador exigir el pago directamente al subarrendatario.
• Será obligatorio declarar a Hacienda la participación que cada uno tenga en el subarriendo.
• El arrendador tendrá acción directa contra el subarrendatario para exigir la reparación del deterioro y de los daños que este haya causado, además de la que le corresponda contra el propio inquilino.
• El subarrendatario no puede subarrendar a su vez la habitación. Es decir, no se permiten ulteriores subarriendos. 

Además, también en este tipo de contratos, la falta de autorización expresa del arrendador es causa de resolución del subarriendo, a la que se suman otras causas específicas de resolución, previstas en el artículo 117 de la ley.