¿Qué es la tácita reconducción en un contrato de alquiler?

La tácita reconducción es un mecanismo por el cual, una vez finalizado el plazo del contrato de arrendamiento de vivienda y el de sus prórrogas legales, este se entiende renovado de forma tácita, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad expresa en contrario.

¿En qué consiste la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento de vivienda?

La tácita reconducción es una figura contemplada en el Código Civil que se aplica al arrendamiento de vivienda, en virtud de la cual, si el inquilino continúa disfrutando de la vivienda por un periodo de 15 días sin que exista oposición del arrendador, el contrato se entiende renovado.

Se trata de una auténtica renovación del contrato, al que, sin embargo, se le aplican las mismas condiciones que ya regían entre las partes con el contrato anterior.

¿Dónde se regula la tácita reconducción del contrato de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU en adelante) no recoge la figura de la tácita reconducción, sino que está prevista en el artículo 1566 del Código Civil, que resulta de aplicación supletoria a la legislación específica en materia de arrendamientos urbanos.

¿Cuáles son los requisitos para que se aplique la tácita reconducción?

Los requisitos para la aplicación de la tácita reconducción se deducen del artículo 1566 del Código Civil:

• Que el contrato de alquiler haya terminado, entendiendo por terminado que haya transcurrido la duración pactada y todas las prórrogas previstas en la LAU.
• Que el arrendatario permanezca disfrutando de la vivienda durante 15 días más.
• Que en ese periodo no exista oposición del arrendador. Dado que el artículo habla de aquiescencia, no es necesario que dé su consentimiento expreso, sino solo que conozca el hecho y no se oponga.

¿Cuándo se produce la tácita reconducción en un contrato de alquiler?

La tácita reconducción está contemplada en el Código Civil, que se aplica de manera supletoria a la regulación de la LAU. Por tanto, solo puede entrar en funcionamiento cuando se han agotado las prórrogas previstas en esta última.

Así, en primer lugar, el contrato de arrendamiento tendrá la duración que hayan establecido las partes libremente.

A continuación, si esta es inferior a 5 años, o a 7 años, en caso de que el arrendador sea persona jurídica, el contrato se irá prorrogando automáticamente por periodos anuales hasta alcanzar dicha duración, a menos que el inquilino no lo desee, lo que deberá manifestar expresamente con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

Una vez cumplida esa primera prórroga y alcanzada la duración mínima, existe una segunda prórroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, a menos que cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato, debiendo hacerlo el arrendador al menos con 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento o a la de cualquiera de las prórrogas, y el inquilino con al menos 2 meses de antelación.

Y, finalmente, acabadas todas las prórrogas previstas en la LAU, si el arrendatario continúa en la vivienda durante 15 días más sin que el arrendador se oponga (el Código Civil lo expresa como “con la aquiescencia del arrendador”), el contrato de arrendamiento se renovará por tácita reconducción.

¿Cuánto dura el contrato de alquiler renovado por tácita reconducción?

El artículo 1566 del Código Civil remite al artículo 1581 para establecer el periodo por el que se entiende renovado el contrato de arrendamiento: será por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario. Es decir, el contrato se renovará por periodos sucesivos de igual duración al plazo de pago pactado.

Lo normal es que el alquiler esté fijado por meses, de modo que, por tácita reconducción, se entendería renovado por periodos sucesivos de 1 mes, mientras el arrendador no se oponga. Pero, si por ejemplo se fijó un alquiler por semestres, sería esa la duración del nuevo contrato renovado.

No obstante, existe un caso especial contemplado en la disposición transitoria primera, párrafo 1, de la LAU: para los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la ley (1 de enero de 1995), la tácita reconducción se entenderá producida por un plazo de 3 años.

¿Cuáles son los efectos de aplicar la tácita reconducción?

Una vez aplicada la tácita reconducción, se crea un nuevo contrato que se rige por las mismas condiciones pactadas en el antiguo, salvo en lo que respecta a su duración.

Por otro lado, como el nuevo contrato ha surgido por aplicación del Código Civil, ya no se encuentra sometido a la regulación establecida por la LAU, sino que se entiende regulado por las normas generales recogidas en el Código Civil.

¿Cuál es la diferencia entre la prórroga del contrato y la tácita reconducción?

De todo lo expuesto, se pueden deducir las diferencias entre la prórroga y la tácita reconducción:

• La prórroga es un mecanismo obligatorio previsto por la LAU para proteger al arrendatario principalmente, y tiene como efecto la prolongación del contrato original, sujeto a las mismas condiciones y a la misma normativa, es decir, se le aplican las disposiciones de la LAU.
• La tácita reconducción está prevista en el Código Civil, y supone la creación de un nuevo contrato, con nueva duración, aunque con las mismas condiciones que tenía el anterior. A este contrato se le aplica la regulación general del Código Civil, y el arrendador puede darlo por finalizado en cualquier momento antes de que transcurran los siguientes 15 días que producen la activación de un nuevo periodo de tácita reconducción.