Guía sobre la usucapión en Cataluña

La usucapión o prescripción adquisitiva se define en el Código Civil catalán como un modo de adquirir la propiedad basado en la posesión ininterrumpida de un bien en concepto de titular por el tiempo establecido por la ley. 

Su regulación en derecho catalán difiere en parte de la prevista para la misma figura en el derecho común, sobre todo en cuanto a los requisitos y plazos necesarios para que se produzca la adquisición.

¿Qué es la usucapión en derecho catalán?

La usucapión es el título adquisitivo, o modo de adquirir la propiedad, como también menciona el Código Civil catalán, por el cual se adquieren derechos reales mediante la posesión de tales derechos en calidad de titular durante el tiempo establecido por la ley.

Es decir, en virtud de la usucapión, una persona se convierte en titular de un derecho real si lo posee durante el tiempo fijado por las leyes, siempre que la posesión cumpla determinadas condiciones.

La usucapión en derecho catalán está regulada en el libro V del Código Civil de Cataluña, en los artículos 531-23 a 531-29.

¿Qué derechos pueden ser objeto de usucapión en Cataluña?

El artículo 531-23 del Código Civil de Cataluña, al definir la usucapión, establece que es una forma de adquirir la propiedad o un derecho real posesorio mediante la posesión del bien durante el tiempo requerido en cada caso.

Por tanto, son apropiables por usucapión tanto el derecho de propiedad como cualquier otro derecho real, siempre que se trate de un derecho susceptible de posesión, es decir, cuando existe una relación de utilización directa e inmediata sobre el bien sobre el que recae el derecho.

Por ese motivo, no se pueden adquirir por usucapión derechos como el de hipoteca, ya que no es susceptible de posesión, en el sentido de utilización directa e inmediata. Tampoco se pueden adquirir por usucapión las servidumbres, ya que así lo establece el artículo 566-2.4.

Entre los derechos apropiables por usucapión se encuentran el derecho de propiedad, el de usufructo, el de habitación, el de superficie, el de uso, el de vuelo o el derecho de prenda.

¿Cuáles son los requisitos de la usucapión en Cataluña?

Para que opere el mecanismo de la usucapión, es necesario que concurran los requisitos establecidos en la ley, sin que sea preciso que la persona que adquiere por usucapión realice ninguna otra acción (artículo 531-23.2).

Los requisitos para usucapir un derecho real son los siguientes:

Posesión en concepto de titular del derecho

En virtud del artículo 531-24, la posesión ha de producirse en concepto de titular del derecho susceptible de adquisición. 

El mismo artículo diferencia este tipo de posesión de la mera detentación, que se produce en los casos en que la persona posee un bien o derecho pero sin ánimo de adquirirlo o de presentarse como dueño.

Por ejemplo, una persona puede poseer un inmueble en precario, con el consentimiento de su titular, que se lo presta sin plazo determinado, y no realizar actos que lleven a considerarlo dueño del mismo.

Por tanto, la posesión en concepto de dueño se deduce de los actos externos que realiza el poseedor (y que correspondería realizar al propietario), dando a entender, a ojos de un espectador ajeno, que es el legítimo propietario del bien o del derecho.

A diferencia del derecho común, el derecho civil catalán no distingue entre usucapión ordinaria y extraordinaria, de modo que es indiferente que quien pretende usucapir un bien lo haga con justo título o no, y con buena o mala fe, ya que los requisitos son los mismos en todos los casos.

Posesión pública, pacífica e ininterrumpida

Como consecuencia del requisito anterior, la posesión ha de ser pública, no clandestina ni disimulada, y también ha de ser pacífica e ininterrumpida. 

La posesión pacífica implica que no puede ser consecuencia de arrebatar el bien a su legítimo dueño en contra de su voluntad.

En cuanto a la posesión ininterrumpida, implica que el bien o derecho se posea de forma continua y sin que medie requerimiento alguno u oposición por parte de su propietario.

Se presume que hay posesión continuada desde que el poseedor adquirió la posesión.

Transcurso del tiempo establecido

Se produce la usucapión cuando el bien se posee de forma ininterrumpida durante el tiempo que establece la ley, que es distinto según se trate de un bien mueble o de un bien inmueble.

Además, la ley permite que el actual poseedor complete su tiempo de posesión sumando la posesión para usucapir que ejercieron sus causantes.

¿Qué plazos se exigen para la usucapión en Cataluña?

En derecho civil catalán, los plazos para la usucapión son distintos a los establecidos en derecho civil común, y son los siguientes:

• Para bienes muebles, se requiere una posesión continuada durante 3 años, se actúe de buena o de mala fe.
• Para bienes inmuebles, se exige una posesión durante 20 años, también independientemente de que se actúe de buena o de mala fe.
• Para bienes hurtados, robados o apropiados indebidamente, el plazo empieza a contarse desde la prescripción del delito, de su pena o de la acción para exigir la responsabilidad civil derivada de aquel.

Los plazos se cuentan desde el día en que se adquiere la posesión.

No obstante, existe un régimen transitorio para el caso de que la posesión hubiera comenzado antes del 1 de julio de 2006, fecha de la entrada en vigor del actual Código Civil catalán.

Así, en virtud de la disposición transitoria segunda del libro V, si la posesión se inició antes de dicha fecha, el plazo exigido para la usucapión de bienes inmuebles será de 30 años, salvo que la usucapión deba consumarse más allá del tiempo para usucapir establecido en la nueva regulación (20 años), en cuyo caso, se aplicará el plazo de 20 años.

Como consecuencia, si la usucapión se inició antes del 1 de julio de 1996, se aplica el plazo de 30 años, y, si se inició posteriormente, el de 20 años.

¿Por qué causas se interrumpe la posesión a efectos de usucapión?

Como ya hemos mencionado, la posesión ha de ser ininterrumpida, por lo que, en caso de producirse una causa de interrupción, el contador se pone a cero y hay que volver a contar desde el principio si se intenta una nueva usucapión.

El artículo 531-25 establece los casos en que se produce la interrupción del plazo:

• Cuando cesa la posesión por cualquier motivo, es decir, cuando el poseedor abandona la posesión temporalmente.
• Cuando quien pretende la usucapión reconoce expresa o tácitamente el derecho del titular del bien, ya que ello implicaría dejar de poseer en concepto de dueño.
• Cuando los titulares del bien o un tercero interesado se oponen judicialmente a la usucapión en curso, o cuando ambas partes acuerdan someter la cuestión a arbitraje.
• Cuando el titular del bien requiere notarialmente al poseedor que le reconozca el título de la posesión.

También se interrumpe la posesión si el poseedor renuncia al tiempo transcurrido de una usucapión en curso, pero ello no le impide volver a empezar a contar un nuevo plazo si lo desea.

¿Cuándo se suspende la usucapión?

Además de las causas de interrupción, el Código Civil catalán contempla unos supuestos en los que la usucapión se entiende suspendida, no contando dicho plazo de suspensión para completar el plazo total exigido.

La usucapión se suspende cuando se produce:

• Contra quienes no pueden actuar por sí mismos o mediante su representante, mientras se mantiene esta situación.
• Contra el cónyuge o pareja estable, mientras dura la convivencia.
• Entre los sometidos a patria potestad o a tutela y los padres o tutores, o entre la persona asistida y el apoderado, en el ámbito de sus funciones.

¿Quién puede alegar la usucapión?

La usucapión se produce sin necesidad de que el poseedor, y consecuente adquirente del bien, realice ninguna acción, pero para que se reconozca su derecho, es necesario alegarlo.

Pueden alegar la usucapión las siguientes personas:

• Quien adquiere por usucapión o sus herederos. 
• Cualquier otra persona interesada en que se reconozca, por ejemplo, los acreedores del adquirente, o el comprador de un bien que el poseedor vende presentándose como titular.

¿Cuáles son los efectos de la usucapión?

Cuando se adquiere un bien por usucapión, la adquisición se retrotrae al momento en que empezó a contarse el plazo para usucapir, por lo que se entiende que el nuevo propietario lo ha sido desde aquel momento, no desde cuando se completa el plazo.

Esto tiene importantes implicaciones con respecto a los tributos aplicables al hecho de que se trate, cuyo pago se puede exigir al adquirente por usucapión desde el momento inicial.

Por ejemplo, si se adquiere un inmueble por usucapión, el adquirente deberá pagar la plusvalía del inmueble de los 20 años anteriores.