¿Qué implica tener el usufructo de una parte de un inmueble?

La situación más habitual con relación a un usufructo sobre un inmueble es que exista un usufructuario y un nudo propietario, y por tanto queden claramente diferenciados los derechos y obligaciones de uno y otro.

Pero también puede ocurrir que el usufructo esté compartido con otra persona, en cuyo caso resulta más complicado concretar cuáles son los derechos y obligaciones de cada usufructuario, como vamos a ver a continuación.

¿Qué supone tener un usufructo sobre una parte de un inmueble?

El usufructo sobre un inmueble es el derecho a usar y disfrutar de él, lo que se traduce en poder ocuparlo y habitarlo y obtener las rentas que pueda generar, y además disponer del propio derecho de usufructo incluso enajenándolo, aunque los contratos que se celebren teniendo por objeto el usufructo se extinguirán cuando lo haga este.

Pero cuando el usufructo es parcial, y solo recae sobre una parte de un inmueble, puede significar dos cosas:

Usufructo sobre una parte diferenciada del inmueble

Si el usufructo recae sobre una parte diferenciada del inmueble, no existen diferencias con respecto a un usufructo total, ya que simplemente los derechos y obligaciones del usufructuario se verán referidos a esa parte separada. 

Usufructo sobre un porcentaje del inmueble

Este caso puede generar más dudas, ya que significa que cada usufructuario tiene el usufructo sobre una porción indivisa de la vivienda, pudiendo usar toda ella pero en la medida en que le permita su porcentaje.

En la práctica, eso supone que el usufructuario tendrá que convivir con las otras personas que ostenten el derecho de usufructo en el porcentaje restante, ya que la vivienda es un bien indivisible.

Por ejemplo, si dos personas tienen un derecho de usufructo cada una al 50 %, ambas podrán usar y disfrutar de la vivienda por igual, a menos que se pongan de acuerdo para repartir sus derechos de usufructo de modo que cada uno afecte a una parte diferenciada de la vivienda.

Este es el caso que vamos a analizar con detalle en este artículo.

¿Cuáles son los derechos del usufructuario de una parte de un inmueble?

Los derechos del usufructuario de una parte serán los mismos que en cualquier otro caso, salvo que estarán compartidos con quien ostente el usufructo sobre la parte restante. 

Derecho de uso y disfrute

El principal derecho del usufructuario es el de usar y disfrutar del bien objeto del usufructo. En el caso de un inmueble en general o de una vivienda en particular, el usufructuario de una parte tendrá derecho a habitarla y a obtener las rentas que genere el usufructo, en su caso, pero en la proporción que corresponda a su derecho. 

Por tanto, si la vivienda se alquila, y hay dos usufructuarios a partes iguales, cada uno tendrá derecho a obtener el 50 % de esa renta. Si no se alquila, cada uno tendrá derecho a usarla y a habitarla, pero compartiendo la vivienda con la otra persona, pudiendo ambos usufructuarios usarla por completo pero de manera compatible (por ejemplo, pueden convivir en la casa o turnarse en el uso de la misma, siempre que se pongan de acuerdo).

Derecho a disponer del usufructo

El derecho de usufructo también puede ser objeto de enajenación o de transmisión o disposición por cualquier título, y los usufructuarios lo pueden vender, ceder, etc. Pero estos derechos se extinguirán cuando esté previsto que lo haga el usufructo original.

En cualquier caso, en el supuesto de que se enajene el derecho, cada usufructuario tendrá derecho a decidir sobre ello y a obtener la ganancia que corresponda a su porcentaje de usufructo.

Derecho a hacer mejoras

El usufructuario tiene derecho a hacer en el inmueble las mejoras útiles y de recreo que estime oportunas, siempre que respete los derechos del nudo propietario.

Cuando se trata de un usufructo compartido, habrá que tener en cuenta que la mejora introducida respete también los derechos del otro usufructuario. 

¿Cuáles son las obligaciones o deberes del usufructuario de una parte del inmueble?

En caso de usufructo parcial, los deberes propios del usufructuario también serán proporcionales al porcentaje de usufructo que corresponda a cada uno, y por tanto se dividirán los que sean divisibles.

Deber de pagar cargas y tributos

El usufructuario debe pagar las cargas y tributos anuales en el porcentaje que le corresponda. Si, por ejemplo, un usufructuario ostenta el 50 % del derecho de usufructo, deberá pagar la mitad del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y la mitad del impuesto sobre el patrimonio (IP), en caso de no estar exento.

También deberá pagar la mitad de los gastos ordinarios de comunidad, pero no los extraordinarios, que corresponden al propietario.

Deber de pagar los suministros

El usufructuario también debe pagar el consumo que haga de los suministros (agua, luz, gas, etc.) en la proporción que le corresponda por su parte de usufructo.

Deber de pagar los costes de pleitos

También deberá pagar la parte que le corresponda de los costes debidos a los pleitos que sostenga con relación a su derecho de usufructo.

Deber de informar de actos lesivos de terceros

Esta obligación no es divisible, por lo que todos los usufructuarios estarán obligados por igual a informar al propietario de cualquier acto de tercero, del que tengan conocimiento, que pueda lesionar los derechos de propiedad. 

En caso de no hacerlo, responderán por los daños y perjuicios causados, como si hubieran sido por su culpa.

Deber de hacer reparaciones

El usufructuario parcial tiene el deber de hacer las reparaciones ordinarias debidas al deterioro que sufra la vivienda como consecuencia de un uso natural y que sean indispensables para su mantenimiento, pero solo tiene obligación de costearlas en proporción a su derecho de usufructo.

Además debe avisar al propietario de la necesidad de realizar las reparaciones extraordinarias, llegado el caso. Esta obligación afecta a todos los usufructuarios por igual.

Deber de restituir el inmueble al propietario

Al término del usufructo, el usufructuario debe restituir la vivienda al propietario. 

¿Qué situaciones pueden dar lugar a un usufructo parcial?

El usufructo parcial puede derivar de la constitución del usufructo por acto inter vivos, es decir, en vida de quien lo dispone, o mortis causa o disposición testamentaria.

Por acto inter vivos, basta con que el propietario de un bien decida constituir sobre él un usufructo a favor de dos o más personas, lo que tendría como consecuencia que cada una de ellas ostentara un usufructo sobre un porcentaje de la vivienda. Por ejemplo, si el hijo decide que sus padres sean a la vez los usufructuarios de una vivienda de su propiedad.

En ese caso habría un nudo propietario y dos usufructuarios, y por tanto tres personas distintas implicadas en el usufructo.

Por otro lado, por disposición testamentaria, pueden darse casos más complejos: 

• Puede que, como consecuencia de la legítima que corresponde al cónyuge viudo, este se encuentre con el usufructo sobre la mitad de la vivienda que tenía en copropiedad con el fallecido, por lo que sería pleno propietario del 50 % de la vivienda y solo usufructuario del otro 50 %.
  • En este caso, tendría en realidad el uso y disfrute sobre la totalidad, pero cada mitad en virtud de un título distinto.
• También puede que el fallecido deje a su cónyuge el usufructo sobre su parte indivisa de un inmueble (no siendo copropietario el otro cónyuge) y la nuda propiedad a sus hijos, pero que el inmueble no le correspondiera en su totalidad.
  • En ese caso habría más personas implicadas, ya que la otra parte indivisa tendría otro propietario pleno que debería compartir su derecho de uso con el nuevo usufructuario.
• Por otro lado, igual que puede hacerse en vida, un hijo puede dejar en herencia a sus padres el usufructo conjunto sobre un inmueble cuya propiedad se transmita a otra persona (su propio hijo o un hermano, por ejemplo).

¿Qué ocurre cuando se extingue un usufructo parcial?

En lo que se refiere a la extinción, también existen peculiaridades cuando el usufructo no afecta a la totalidad del inmueble, porque cada participación en la vivienda tendrá un momento y unas causas de extinción, y el nudo propietario solo obtendrá la propiedad plena cuando se extinga el derecho de todos los usufructuarios:

• Así, si fallece el usufructuario que ostentaba un 50 % del derecho, el nudo propietario obtendrá la plena propiedad de esa mitad, pero todavía persistirá el usufructo de la vivienda en relación con la otra mitad. No obstante, el propietario podrá usar y disfrutar de la vivienda desde ese momento, aunque tendrá que compartir el uso y disfrute con el otro usufructuario.
• Por otro lado, si el usufructo se constituyó a favor de dos personas distintas del nudo propietario y no se hizo mención expresa de ningún porcentaje, cuando una de ellas fallece, la otra se convierte en usufructuaria de la totalidad, por lo que en ese caso el nudo propietario aún no podrá usar y disfrutar la vivienda.