El usufructo de vivienda en el derecho civil de Cataluña

El usufructo de vivienda es una figura jurídica de gran relevancia en el derecho civil catalán, especialmente en el ámbito sucesorio, ya que combina la protección patrimonial con un componente de carácter familiar y asistencial, al garantizar el uso de la vivienda a quien, sin ser propietario, conserva un vínculo personal o económico con el bien.

Cataluña tiene su propia regulación sobre el usufructo, aunque a grandes rasgos es muy similar a la que establece el derecho civil común, como vamos a ver.

¿En qué consiste el usufructo de vivienda?

El usufructo es un derecho real que confiere al usufructuario la facultad de disfrutar de un bien ajeno durante un tiempo determinado, respetando su forma y sustancia. En el caso de la vivienda, este derecho permite al usufructuario habitar el inmueble o percibir sus frutos, por ejemplo, a través del arrendamiento, salvo que el título constitutivo disponga otra cosa.

En Cataluña está regulado en los artículos 561-1 y siguientes del libro quinto del Código Civil catalán y, en lo relativo a materia sucesoria, en los artículos 442-3 a 442-5 del libro cuarto, donde se reconoce de manera expresa el usufructo a favor del cónyuge viudo o de la pareja estable superviviente en la sucesión intestada.

¿Cómo se constituye el usufructo de vivienda en Cataluña?

El usufructo se puede constituir por cualquier título válido en derecho: contrato, disposición testamentaria, pacto sucesorio o por disposición legal.

En el caso del usufructo de vivienda, reviste especial importancia su constitución por causa de muerte, ya que el Código Civil de Cataluña prevé que el cónyuge viudo o la pareja estable superviviente adquieran de pleno derecho el usufructo sobre la vivienda conyugal cuando concurren determinadas circunstancias sucesorias.

Además, puede constituirse a favor de una o varias personas, de manera simultánea o sucesiva, sobre la totalidad o una parte de la vivienda. Si se establece a favor de una persona física, se presume vitalicio, salvo que se indique lo contrario. Si el usufructuario es una persona jurídica, su duración no podrá exceder de los 99 años y, a falta de previsión expresa, se entenderá fijada en 30 años.

El título constitutivo puede prever la reversión del usufructo, la exoneración de gastos o incluso su función como garantía de una obligación dineraria.

¿En qué consiste el usufructo de vivienda a favor del cónyuge viudo?

El usufructo de vivienda a favor del cónyuge viudo o de la pareja estable superviviente tiene una regulación específica en los artículos 442-3 a 442-5 del Código Civil de Cataluña. 

En la sucesión intestada (a falta de testamento válido), cuando el cónyuge o conviviente concurre con descendientes del causante, adquiere el usufructo universal de la herencia, que incluye el derecho de uso y disfrute sobre la vivienda familiar. Este usufructo es vitalicio y se disfruta libre de fianza, y no se extingue aunque el usufructuario contraiga nuevo matrimonio o inicie convivencia con otra persona.

La ley reconoce también la facultad de conmutar el usufructo universal por la adjudicación de una cuarta parte alícuota de la herencia y, además, el usufructo de la vivienda familiar. Esta opción se puede ejercer en el plazo de un año desde la muerte del causante y permite al cónyuge o conviviente obtener una mayor estabilidad patrimonial mediante la atribución del uso de la vivienda habitual.

Si el causante no deja descendientes, el cónyuge o conviviente superviviente adquiere la propiedad de la parte de la herencia que no corresponda por legítima a los padres.

¿Qué derechos tiene el usufructuario en el usufructo de vivienda?

El usufructuario de vivienda goza de los derechos inherentes al uso y disfrute del inmueble, pudiendo habitarlo, arrendarlo o percibir sus frutos civiles, siempre que el título constitutivo no lo prohíba. También tiene derecho a ejercer las acciones necesarias para la defensa de su derecho y a exigir al propietario los elementos de prueba que le permitan su ejercicio.

Asimismo, puede disponer del usufructo mediante cualquier negocio jurídico, ya sea gratuito u oneroso, si bien estos contratos se extinguirán automáticamente al finalizar el usufructo.

En los casos en que el usufructo se haya constituido de manera conjunta entre cónyuges o familiares cercanos, el derecho se mantiene hasta el fallecimiento del último usufructuario, acreciendo las cuotas de los supervivientes.

¿Cuáles son sus obligaciones?

El usufructuario debe inventariar los bienes ante el nudo propietario antes de tomar posesión de ellos y prestar caución para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, salvo que el título constitutivo disponga otra cosa.

Además, debe conservar la vivienda en buen estado, realizar las reparaciones ordinarias y asumir los gastos de mantenimiento, conservación, suministros y tributos de devengo anual.

No está obligado a pagar las deudas hipotecarias preexistentes sobre el inmueble, pero sí debe comunicar al propietario cualquier acto de un tercero que pueda perjudicar el bien.

En caso de deterioro o uso indebido, responderá por los daños ocasionados. Además, está obligado a permitir las reparaciones extraordinarias que correspondan al nudo propietario, aunque puede ejercer derecho de retención si este no le reembolsa los gastos que le correspondan.

¿Cuándo se extingue el usufructo de vivienda según el derecho catalán?

Las causas de extinción del usufructo se recogen en el artículo 561-16 del Código Civil de Cataluña. Entre ellas figuran:

• La muerte del usufructuario (o de todos, si son varios).
• La extinción de la persona jurídica usufructuaria.
• La pérdida del bien.
• La consolidación de la nuda propiedad y el usufructo en la misma persona solo se prevé en Cataluña como causa de extinción del usufructo de los bienes muebles. En el caso de los inmuebles, no actúa automáticamente, por lo que sería necesario un acto adicional de renuncia o cancelación expresa.
• La expropiación forzosa.
• La nulidad o resolución del derecho del constituyente.
• El cumplimiento del plazo o condición resolutoria previstos en el título constitutivo.

También se extingue si el usufructo se constituyó en consideración expresa al matrimonio o a la unión estable de pareja y posteriormente se produce separación, divorcio o nulidad, salvo que se pruebe que la voluntad del constituyente era mantener el derecho.

En el ámbito sucesorio, la extinción del usufructo de vivienda suele coincidir con el fallecimiento del cónyuge o conviviente superviviente, lo que comporta la consolidación plena de la propiedad en los herederos o nudos propietarios.