Guía sobre los vicios de construcción: qué son y cómo reclamar

Los vicios de la construcción, entendidos en sentido amplio, son todos aquellos defectos constructivos que afectan a la edificación comprometiendo sus condiciones de funcionalidad, seguridad o habitabilidad, y que normalmente se descubren tras la venta, cuando el comprador comienza a habitarla, o a utilizarla para el uso que corresponda.

En esta guía voy a explicar qué puede hacer el ocupante o el comprador de un inmueble cuando detecta que el mismo está afectado por vicios de la construcción.

¿Qué son los vicios de construcción?

Los vicios de construcción son los defectos de construcción de un edificio que acaban produciendo daños materiales y afectan a las condiciones exigibles de habitabilidad, seguridad y funcionalidad establecidas en el artículo 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).

¿Qué tipos de vicios de construcción existen?

Según a qué elemento afecten, los vicios de construcción pueden ser: estructurales, de los elementos constructivos o de ejecución.

Vicios o defectos estructurales

Son defectos estructurales los que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga o cualquier otro elemento estructural, comprometiendo la seguridad y la funcionalidad del edificio. 

En este caso, se llaman también vicios ruinógenos, ya que pueden provocar la ruina del edificio, entendida en un sentido amplio:

• Ruina física, si el edificio se derrumba parcial o totalmente.
• Ruina potencial, si provocan un riesgo de derrumbe futuro.
• Ruina funcional, cuando no queda afectada la solidez del edificio, pero sí su habitabilidad, a causa de la gravedad del menoscabo producido.

No obstante, el daño estructural también puede ser de menor entidad y no provocar la ruina del edificio, y aun así está amparado por el régimen de responsabilidad que establece la LOE.

Vicios o defectos de la construcción

Los vicios o defectos de la construcción, propiamente dichos, son los que afectan a los elementos constructivos o instalaciones, y comprometen la habitabilidad del edificio, en los términos descritos en el artículo 3.1.c) de la LOE.

Son vicios de los elementos constructivos e instalaciones los que recaen sobre las siguientes condiciones del edificio:

• Higiene, salud y protección del medio ambiente, que garantizan la adecuada salubridad y estanqueidad del edificio, así como la correcta gestión de residuos.
• Protección contra el ruido.
• Ahorro de energía y aislamiento térmico, que garantizan un uso racional de la energía.
• Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Vicios o defectos de ejecución

Los vicios o defectos de ejecución son los de menor entidad, ya que afectan a la terminación o acabado del edificio, pero no ponen en riesgo la habitabilidad ni la seguridad. 

¿Quién es el responsable de los vicios de la construcción?

La responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en el proceso de construcción está regulada tanto en el Código Civil como en la LOE.

Responsabilidad por la edificación según el Código Civil

El artículo 1591 del Código Civil establece la responsabilidad del contratista o constructor de un edificio por vicios ruinógenos provenientes de la construcción, y también del arquitecto director de obra, si la ruina se debe a vicio del suelo o de la dirección.

Responsabilidad por la edificación según la LOE

El artículo 17 de la LOE, por su parte, extiende la responsabilidad a todos los agentes de la edificación, es decir, al promotor, el arquitecto o ingeniero proyectista, el constructor o contratista, el director de obra y el director de ejecución de la obra, y en cierta medida, a los suministradores de productos y materiales.

Cada persona responderá de forma personal e individualizada por actos u omisiones propios, y por actos u omisiones de personas de las que deba responder, en los términos que establece la propia LOE.

Si no es posible determinar quién es el culpable, ni en qué medida, entonces responden todos de forma solidaria, aunque luego, una vez se determine quién es el responsable, el que pagó pueda reclamar contra aquel.

Además, la LOE hace responsable al promotor de la edificación en todo caso, que responde de manera solidaria con el resto de los intervinientes en la construcción, lo que significa que el comprador del inmueble puede dirigirse directamente contra el promotor, que deberá responder, sin perjuicio de que este pueda a su vez reclamar al responsable directo.

¿Cuál es el plazo de caducidad para exigir responsabilidades?

Existen unos plazos de caducidad a partir de los cuales, los defectos que puedan aparecer en la edificación ya no se consideran responsabilidad de los agentes implicados, y, por tanto, no se puede reclamar contra estos.

Estos plazos de caducidad de la responsabilidad dependen del tipo de vicio o defecto de la construcción del que se trate: 

• Si se reclama por daños materiales causados por vicios estructurales, es decir, por defectos que afecten a los cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga y demás elementos de la estructura del edificio, el plazo es de 10 años. 
• Si se reclama por daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad, el plazo es de 3 años. 
• Si se reclama por vicios o defectos de ejecución que afecten a los acabados, el plazo es de 1 año.

¿Desde cuándo se cuenta el plazo de caducidad de la responsabilidad?

Todos los plazos mencionados se cuentan desde la fecha en que tiene lugar la recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de estas. 

En virtud del artículo 6 de la LOE, se entiende que la obra se recepciona cuando el constructor le hace entrega de la misma al promotor y este la acepta.

La recepción debe referirse a fases completas y terminadas de la obra o a su totalidad, y se debe consignar en un acta firmada por el promotor y el constructor, al menos. Además, debe tener lugar en el plazo de los 30 días siguientes a la fecha de terminación  de la obra, acreditada por el certificado final de obra.

¿Qué plazo existe para reclamar?

Teniendo en cuenta el plazo de caducidad de la responsabilidad que establece el artículo 17 de la LOE para los agentes de la edificación, existe un plazo de prescripción para que el perjudicado pueda ejercitar la acción, que es de 2 años desde que aparece el defecto, daño o desperfecto (artículo 18).

Pero si existe un contrato entre las partes implicadas, y se puede recurrir a la responsabilidad contractual, el plazo de prescripción es el general de 5 años que establece el Código Civil, desde que se pueda exigir el cumplimiento de las obligaciones.

¿En qué consiste la reclamación de la LOE por vicios de la construcción?

La reclamación por vicios de la construcción puede abarcar distintos aspectos, según cuál sea el objetivo perseguido por el reclamante y las circunstancias que concurran en cada caso.

Responsabilidad cuando existe contrato

Si la persona que reclama es el comprador de la vivienda o inmueble, puede reclamar tanto por la vía de la responsabilidad establecida en la LOE como por la que establece el Código Civil para los casos de incumplimiento contractual, ya que existe un contrato entre él y el responsable de los daños.

En cuanto a las posibilidades de resarcimiento, el reclamante puede ejercitar acciones que van desde el desistimiento del contrato hasta la reparación del desperfecto, con resarcimiento por los daños:

1. Acción por vicios ocultos: esta acción, llamada acción edilicia, se puede entablar si aparecen vicios ocultos en el inmueble en el plazo de 6 meses desde la fecha de la compra. Deben ser vicios que no se pudieran apreciar a simple vista en el momento de la compraventa. Con esta acción, se pretende desistir del contrato y además:
   • Recuperar totalmente el dinero (acción redhibitoria).
   • Obtener una rebaja en el precio, según la entidad del defecto (acción estimatoria o quanti minoris).
2. Acción de resolución y resarcimiento, que puede entablar el propietario de la obra contra el promotor, el constructor o el arquitecto por incumplimiento debido a defectos graves, y que persigue obtener un resarcimiento por el daño sufrido.
3. Acción de cumplimiento defectuoso, si el daño no es de mucha entidad y se puede reparar. En este caso, se puede solicitar:
   • La reparación in natura, es decir, rehaciendo el trabajo que está mal hecho.
   • El cumplimiento por equivalencia, es decir, encargando la reparación a otra persona, pero a costa de quien fuera responsable.

Responsabilidad cuando no existe contrato

Si no hay contrato entre los agentes de la edificación y el perjudicado, por ejemplo cuando el perjudicado es un tercer adquirente de la vivienda, pero no contrató con el promotor directamente, puede reclamar por daños materiales debidos a vicios de la construcción, pero no por responsabilidad contractual. 

En este caso, la acción consistirá en solicitar un resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos, y la reparación del defecto de construcción, si es posible.

¿Cómo se puede reclamar por vicios de la construcción?

El primer paso para reclamar por vicios de la construcción es solicitar un informe pericial, que sirve para concretar el alcance del daño, su naturaleza y, por tanto, su causa, de modo que será más fácil saber quién es el verdadero responsable.

El informe pericial también indicará en qué consiste la reparación necesaria, en caso de que sea posible, además de su coste aproximado, lo que permitirá concretar los términos de la demanda.

Antes de acudir a la vía judicial, es aconsejable enviar una reclamación extrajudicial a todos los implicados en la edificación, e interrumpir así los plazos de caducidad y prescripción. 

La demanda deberá ir dirigida contra el promotor de la edificación, por ser el más fácilmente identificable y responder solidariamente junto al resto de posibles responsables, si no se sabe con certeza quién es el responsable directo.

Posteriormente, el promotor podrá repetir contra el verdadero responsable, en caso de no ser él.

En la demanda se debe especificar la acción que se ejercita y qué objetivo se pretende, además de detallar en qué consiste el daño sufrido y todos los demás extremos que consten en el informe pericial.

¿Se pueden reclamar otros daños diferentes?

Además de los daños materiales amparados por la LOE, es posible que el perjudicado lo sea por otros motivos que no tengan cabida en dicha protección, pero aun así cabe reclamar un resarcimiento al responsable.

Algunas de estas posibilidades son:

• Reclamación por responsabilidad extracontractual, aplicando las normas generales del Código Civil para los casos en que una persona sufre un daño o perjuicio provocado por otra sin mediar una relación contractual entre ellas. Por ejemplo, si una persona que pasa por la calle sufre un accidente por algún objeto desprendido del edificio.
• Reclamación por daños provocados en un edificio colindante. También amparado en la responsabilidad extracontractual, el daño en edificios que no sean el propio edificio que tiene el defecto de construcción queda fuera de la aplicación de la LOE.
• Reclamación por daños morales, si el perjuicio sufrido acarrea además un daño no material para el afectado, por ejemplo, por no poder trasladarse al edificio como tenía previsto o en la fecha planificada, por la ansiedad de la situación, etc. Es una posibilidad excepcional, pero en algunos casos, puede apreciarse.
• Reclamación por lucro cesante, lo que puede ocurrir si el afectado sufre un perjuicio económico a causa de no poder ubicar su negocio en el inmueble, como pretendía, por ejemplo.
• Reclamación por daños en los muebles, que, al no ser elementos pertenecientes al propio edificio, quedan fuera de la responsabilidad que establece la LOE.