¿Cuándo y cómo se puede desahuciar en caso de alquiler de habitaciones?

El alquiler de habitaciones ha ido adquiriendo relevancia en los últimos años debido al alto precio de la vivienda, lo que ha provocado situaciones de incertidumbre entre arrendador e inquilino, que en ocasiones no tienen muy claro cómo proceder en caso de conflicto ni qué derechos les asisten.

Una de las dudas que se pueden presentar es si es posible desahuciar al inquilino de una habitación y cuándo y cómo es posible hacerlo. 

¿De qué depende el desahucio en el alquiler de habitaciones?

Tanto la forma de llevar a cabo el desahucio como el momento de hacerlo dependen de las circunstancias que concurran en el contrato de alquiler, fundamentalmente:

El tipo o finalidad del alquiler de habitación

La regulación del alquiler de habitaciones no es única para todos los casos, sino que depende de la finalidad que se pretenda cubrir con él.

Así, si el objeto del alquiler es satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino, el alquiler se regirá por las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos para el alquiler de vivienda habitual. 

Si, por el contrario, la finalidad es satisfacer una necesidad de vivienda diferente a la vivienda habitual, como ocurre por ejemplo con el alquiler de habitaciones a estudiantes, a trabajadores temporalmente desplazados a otra ciudad o a personas que tienen que acudir a un tratamiento temporal, entre otros, el alquiler se regirá por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por las normas del Código Civil. La mayoría de los alquileres de habitación encajan en este supuesto.

Ambos tipos se diferencian por las causas que pueden dar lugar a un desahucio o por el plazo legal de duración del contrato, así como por el grado de protección que ofrece la ley al inquilino.

La causa del desahucio

Como consecuencia de lo anterior, las causas que motivan el desahucio pueden ser muy diversas, y no todas se tramitan por los mismos cauces:

• Si el motivo es el impago de las rentas o cantidades asimiladas o la expiración del plazo del arrendamiento, el desahucio se tramitará por los cauces del juicio verbal, de acuerdo con el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Si el motivo es el incumplimiento de las condiciones del contrato o cualquier otro contemplado en la legislación sobre arrendamientos o en el Código Civil, el desahucio deberá tramitarse por los cauces del juicio ordinario, conforme al artículo 249.1.6.º, salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del proceso, en cuyo caso se tramitará el desahucio por el procedimiento que corresponda en función de la cuantía.

¿Por qué causas se puede desahuciar al inquilino de una habitación?

Tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos como el Código Civil prevén expresamente distintas causas por las que el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, instar un juicio de desahucio. Las que contempla el artículo 1569 del Código Civil, aplicable a la mayoría de contratos de este tipo, y que coinciden con algunas de las contempladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, son las siguientes: 

Expiración del plazo del arrendamiento

Esta causa es aplicable tanto para los contratos que tienen por finalidad la vivienda habitual como para los que se aplican a usos distintos, aunque en cada caso los plazos varían:

• Si la habitación sirve como vivienda habitual, el arrendamiento no podrá terminar hasta que transcurra el plazo mínimo de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica), si es la voluntad del inquilino, más la prórroga de hasta 3 años más, si ninguna de las partes comunica en tiempo y forma su voluntad en contrario. Además, cabe la posibilidad de prórroga extraordinaria de 1 año adicional si se acredita la condición de vulnerable del inquilino.
• Si la habitación sirve como vivienda no habitual u otra finalidad, el plazo del alquiler será el pactado por las partes, salvo que se produzca la tácita reconducción del contrato por la permanencia del inquilino durante 15 días más con la tolerancia del arrendador, en cuyo caso, se renovará por un periodo igual al de la periodicidad de pago de la renta (un mes si es mensual, una semana si es semanal, etc.).

Impago de renta

También es causa de desahucio el impago de la renta o de las cantidades asimiladas a esta que corresponda pagar al inquilino (luz, agua, gas, teléfono u otras que se determine en el contrato).

Se considera que hay impago desde el mismo momento en que venza el plazo para el pago sin que este se haya producido. Por ejemplo, si el inquilino debe pagar la renta entre el día 1 y 7 del mes, se entenderá que hay impago si el día 8 no lo ha hecho, y se podrá promover el desahucio desde ese momento.

Infracción de las condiciones contractuales

Otra causa de desahucio es el incumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato y de los términos legales, en general. En este caso, el desahucio se tramitará por los cauces del juicio ordinario, salvo que por la cuantía le corresponda otro procedimiento.

Ejemplo de incumplimiento es subarrendar una habitación sin el consentimiento del arrendador, realizar actividades no permitidas, etc.

Destinar la habitación a un uso no pactado

El arrendador también puede promover el desahucio si el inquilino destina la habitación a un uso distinto del pactado que la haga desmerecer o no la usa con la diligencia debida. En este caso, el procedimiento adecuado para el desahucio es el juicio ordinario, salvo que por la cuantía corresponda otro.

¿En qué consiste el procedimiento de desahucio en el alquiler de habitación?

Sea cual sea la causa de desahucio, en ningún caso se puede optar por la vía de hecho, realizando acciones de presión para que el inquilino abandone la vivienda, como pueden ser cambiarle la cerradura de la habitación o cortar los suministros, ya que se podría incurrir en un delito de coacciones u otra responsabilidad penal.

Los pasos que hay que seguir para desahuciar al inquilino son:

• Envío de un requerimiento fehaciente. Aunque no es obligatorio, sí es muy conveniente enviar previamente al inquilino un burofax donde se le informe claramente del incumplimiento y de las consecuencias, dándole un plazo para abandonar la vivienda.
  • Además, si la causa de desahucio es el impago, el requerimiento puede impedir que el inquilino enerve el desahucio, es decir, que lo evite pagando la deuda al inicio del procedimiento judicial, siempre que se cumplan los requisitos para ello.
• Si el requerimiento no tiene éxito, habrá que acudir a una vía de resolución extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias o MASC de los admitidos por la Ley Orgánica 1/2025. Este intento deberá acreditarse en la demanda posterior, que será inadmitida en caso de no hacerlo.
• Si tampoco se soluciona así el conflicto, se podrá interponer la demanda de desahucio en el tribunal de instancia (que haya sustituido al anterior juzgado de primera instancia) que corresponda por la ubicación del inmueble.
  • En la demanda, se podrá acumular la demanda ejecutiva a la de declaración del desahucio, con el fin de que se proceda al desalojo forzoso si el inquilino no se marcha voluntariamente.

A partir de ahí, a grandes rasgos, el juzgado o tribunal requerirá al inquilino para que pague, desaloje o se oponga, según el caso, y señalará día y hora para el lanzamiento, para el caso de que el demandado no realice ninguna de las acciones propuestas o su oposición no prospere.

Llegado el día del lanzamiento, la comisión judicial se personará en la vivienda con el auxilio de las fuerzas del orden, si es necesario, para proceder al desalojo forzoso.