La cesión de finca o solar a cambio de construcción futura en el Código Civil de Cataluña

En el ámbito de los contratos de permuta, el de cesión de finca o solar a cambio de construcción futura tiene unas particulares características que justifican su regulación de manera expresa y separada.

Aunque en derecho civil común no existe esa distinción, y hay que aplicar a este contrato las condiciones generales de la permuta, en derecho civil catalán sí existe una regulación específica, que vamos a analizar a continuación.

¿En qué consiste la cesión de finca o solar a cambio de construcción futura en Cataluña?

El contrato de cesión de finca o solar a cambio de construcción futura constituye un contrato de permuta especial, ya que se cambia un solar o finca existente por una cosa futura, como es la obra cuya construcción no se ha empezado, y por tanto lleva aparejada una obligación de hacer por parte del cesionario.

Aunque el Código Civil no prevé este contrato expresamente, el Código Civil de Cataluña sí lo hace, dedicándole una sección completa en el libro sexto: del artículo 621-58 al 621-66.

De acuerdo con estos, se puede definir este contrato como aquel por el que el cedente transmite al cesionario la propiedad (o una cuota de la misma) de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real sobre esta que conlleve la facultad de edificar, a cambio de una construcción futura.

¿Qué modalidades de cesión contempla la legislación catalana?

El artículo 621-59 del Código Civil catalán contempla dos modalidades del contrato de cesión de finca o solar a cambio de construcción futura:

Transmisión total

El contrato puede consistir en la transmisión total de la propiedad de la finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real sobre esta que implique la facultad de edificar, a cambio de una construcción futura, que puede situarse en la finca cedida o en una distinta.

Transmisión parcial

Por otro lado, la cesión puede consistir en la transmisión de una cuota de la propiedad de la finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real que faculte para edificar sobre esta, siendo dicha cuota la que determinen las partes libremente.

Como consecuencia de la transmisión parcial, que no se concreta en una parte física diferenciada de la finca, sino en una cuota sobre la propiedad o derecho cedido, se constituirá una comunidad de propietarios entre cedente y cesionario, cuyas relaciones se regirán por las normas generales contenidas en el libro quinto del Código Civil catalán.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta en el contrato de cesión de finca o solar a cambio de obra futura?

Sea cual sea la modalidad elegida, el contrato de cesión de finca o solar a cambio de obra futura debe contemplar los siguientes aspectos:

• Si el contrato se otorga antes de obtener la licencia de obra, se deben detallar las características que habrá de tener la obra, las condiciones, los plazos de inicio y finalización de la construcción y la calidad de los materiales.
• Si se otorga después de obtener la licencia de obra, debe incorporar el contenido de la misma, las determinaciones del proyecto o, en su caso, la certificación emitida por el facultativo de la obra, y la memoria de calidades según el proyecto.
• Las partes pueden constituir un aval bancario o cualquier otra garantía del cumplimiento de la obligación por parte del cesionario.

El contrato es oponible frente a terceros desde el momento en que se inscribe en el folio registral de la finca cedida y, en su caso, en el de la finca especial en que consten los aprovechamientos disgregados del suelo.

¿Cuáles son las obligaciones del cedente?

La obligación principal del cedente es ceder la propiedad de la finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico sobre ella o de cualquier derecho real que faculte para edificar.

Deberá hacerlo en los términos pactados: totalmente o de forma parcial (mediante la fijación de una cuota de propiedad a favor del cesionario). Además, el cedente deberá ser el titular del derecho que transmite al cesionario.

¿Cuáles son las obligaciones del cesionario?

El cesionario, por su parte, queda sujeto a una obligación de dar y una obligación de hacer:

• Debe llevar a cabo la construcción en los términos pactados en el contrato, con las condiciones, calidades, características acordadas y en los plazos indicados.
• Debe constituir un aval bancario para garantizar el cumplimiento de la obligación, si así se ha pactado.
• Debe entregar la obra, al término de los trabajos de construcción, íntegramente (salvo que se pacte otra cosa), cumpliendo todos los requisitos de habitabilidad o los que requiera el uso al que se destinará.
• Salvo pacto en contrario, y siempre que así se lo notifique fehacientemente al cedente, puede ceder su lugar a otra persona, que será quien asuma las obligaciones de construir y entregar la obra.

¿En qué consiste el objeto de la cesión?

De acuerdo con la regulación del Código Civil catalán, pueden ser objeto de cesión:

• La propiedad de una finca. 
• El derecho de aprovechamiento urbanístico sobre un terreno o finca.
• Cualquier derecho real sobre la finca que conlleve la facultad de edificar.

¿Cuándo adquiere el cedente la propiedad de la obra?

El momento en que se entiende adquirida la propiedad, por parte del cedente, de las viviendas, los locales y demás edificaciones construidas depende del tipo de cesión de que se trate:

• En la transmisión total, el cedente adquiere las obras cuando finaliza la parte de obra que se le debe adjudicar y el cesionario se la entrega.
• En la transmisión parcial, la adquisición de las viviendas, locales o edificaciones que correspondan al cedente tendrá lugar cuando finalice la obra.

¿Cuándo se entiende incumplido el contrato?

De manera general, solo se entiende cumplida la obligación del cesionario cuando se lleva a cabo la entrega en las condiciones y con las características pactadas, y, salvo pacto en contrario, la obra se entrega íntegramente y cumpliendo con los requisitos de habitabilidad o los que requiera el uso al que está destinada.

Por el contrario, si el cesionario no cumple con el plazo, las condiciones o características pactadas o establecidas legalmente, se entenderá que hay incumplimiento, lo que podrá acreditarse mediante acta notarial o certificación de la autoridad administrativa.

Ante el incumplimiento, el cedente tiene las siguientes opciones:

• Exigir el cumplimiento específico del contrato, recibiendo una indemnización por daños y perjuicios.
• Resolver el contrato, igualmente con indemnización por daños y perjuicios.

¿Qué consecuencias tiene la resolución del contrato?

Si se produce la resolución del contrato, el cedente recupera la propiedad de lo cedido, y además adquiere por accesión la propiedad de la obra realizada, aunque debe resarcir al cesionario por ello y, en su caso, a los terceros afectados.

Por otro lado, el cedente tiene la opción de derribar lo construido si el coste de finalizar las obras o de adaptarlas a lo pactado supera la mitad del coste de la construcción pactada. En este caso, el coste del derribo correrá a cargo del cesionario.

¿Se puede pactar una resolución automática del contrato en caso de incumplimiento?

El cedente y el cesionario también pueden pactar que el contrato se resuelva automáticamente si la obra no se realiza en las condiciones, con las características y en los plazos acordados, lo que habrán de hacer mediante una condición resolutoria, que solo podrá operar automáticamente si se cumplen las siguientes condiciones: 

• Que el cedente notifique fehacientemente la resolución del contrato tanto al cesionario como a los terceros titulares de derechos constituidos sobre la finca.
• Que el cesionario no manifieste en el plazo de 15 días su oposición a la resolución.