El pacto de condición resolutoria en la compraventa de inmuebles según el Código Civil de Cataluña

El Código Civil de Cataluña contempla distintas especialidades contractuales aplicables a la compraventa de inmuebles, entre las que se encuentra la posibilidad de pactar entre comprador y vendedor una condición resolutoria del contrato en caso de impago del precio de venta.

No obstante, esta opción está sujeta a determinados requisitos que establecen tanto la manera de formalizarlo como las condiciones para su aplicación.

¿En qué consiste el pacto de condición resolutoria en la compraventa de inmuebles?

El pacto de condición resolutoria es una posibilidad prevista expresamente en el artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña que permite al vendedor resolver el contrato y recuperar el inmueble si se produce un impago por parte del comprador del total o de una parte del precio aplazado, siempre que se cumplan las condiciones establecidas legalmente.

Por tanto, esta opción se contempla únicamente para los contratos de compraventa de inmuebles, tanto de obra nueva como de segunda mano, con pago aplazado.

¿Cómo se formaliza el pacto de condición resolutoria?

En virtud de los principios de autonomía de la voluntad y de libertad de forma, no se exigen especiales solemnidades para formalizar el pacto de condición resolutoria, si bien el artículo 621-54 solo es aplicable si este se formaliza en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

Ello deja abierta la posibilidad de formalizar el pacto en documento privado, aunque en ese caso, no se beneficiará de las garantías establecidas legalmente para este pacto en concreto, y su cumplimiento quedará sujeto a las normas generales sobre cumplimiento contractual.

Por otro lado, las partes pueden pactar que se devenguen intereses por las cuotas vencidas e impagadas, en cuyo caso, la escritura deberá incorporar un cuadro de amortización y el tipo de interés deberá ser fijo, devengarse por meses vencidos y no ser superior al interés legal en el momento del otorgamiento de la escritura, incrementado en el 50 %.

¿Cuáles son los requisitos para aplicar la condición resolutoria?

Para que la condición resolutoria pactada por las partes pueda operar en los términos previstos en el artículo 621-54, se deben cumplir los siguientes requisitos:

• El pacto debe estar formalizado en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, como hemos visto.
• Debe haberse acordado el pago aplazado del precio y producirse un impago de todo o parte del mismo, siendo necesario que la parte impagada del precio aplazado, incluidos los intereses pactados (en su caso), supere el 15 % del precio íntegro más los intereses.
• El vendedor debe requerir previamente al comprador mediante un acta notarial para que efectúe el pago en un plazo de 20 días, bajo la advertencia de que, de no hacerlo, se resolverá la compraventa.
• El vendedor únicamente puede exigir al comprador las cantidades correspondientes a las cuotas vencidas e impagadas, no a las futuras y no vencidas.

¿Qué consecuencias tiene la aplicación de la condición resolutoria del contrato?

La consecuencia principal de la aplicación de la condición resolutoria es la resolución del contrato y la recuperación del inmueble por parte del vendedor, pero, además, la resolución del contrato comporta los siguientes efectos:

• La resolución del contrato conllevará normalmente la obligación del vendedor de devolver al comprador las cantidades recibidas o de pagarle cierta cantidad, según hayan acordado las partes.
• No obstante, si se ha pactado así, el vendedor podrá retener las cantidades pagadas por el comprador hasta un límite que consiste en la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de resolución.
• La recuperación del inmueble implica la readquisición del mismo por parte del vendedor, y dicha readquisición conlleva la afección real del inmueble, en beneficio del comprador y de los titulares de asientos posteriores, como garantía de la cantidad que deba pagar el vendedor al comprador (que será la cantidad total que el vendedor haya percibido hasta la fecha de resolución, según conste en el acta notarial).
• Dicha afección real del inmueble debe hacerse constar en la reinscripción a favor del vendedor.

¿Cuándo se extingue la afección real del inmueble para la devolución de las cantidades al comprador?

La afección real indicada en el apartado anterior quedará sin efecto o se extinguirá total o parcialmente en los siguientes casos:

• Cuando lo consienta el comprador y los titulares de derechos posteriores, si los hay.
• Cuando así se determine por resolución judicial o laudo arbitral. 
• Cuando el vendedor consigne notarialmente la cantidad garantizada o constituya un aval bancario por su importe.
• Por caducidad, cuando transcurran 180 días desde la fecha de reinscripción a favor del vendedor, salvo que exista una anotación anterior de demanda de oposición a la resolución o a la liquidación.

¿Qué implicaciones tributarias tiene el pacto de condición resolutoria?

La constitución de una condición resolutoria en el contrato de compraventa de inmuebles tiene repercusiones fiscales, tributando de manera general por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, del siguiente modo:

• Si la transmisión del inmueble tributa por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (inmuebles de segunda mano), la condición resolutoria tributa como sigue:
  • Por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, con un tipo impositivo del 1 %, si el comprador que la constituye es un particular.
  • Por la modalidad de actos jurídicos documentados, con un tipo impositivo del 1,5 %, si el comprador que la constituye es un empresario o profesional.
• Si la transmisión del inmueble tributa por IVA (inmuebles de obra nueva), la condición resolutoria tributa por la modalidad de actos jurídicos documentados, con un tipo impositivo del 1,5 %, sin importar si la constituye el vendedor o el comprador.

Los porcentajes indicados se aplicarán sobre el importe aplazado y, en su caso, los demás importes garantizados con la condición resolutoria, como intereses y otros conceptos.

En todos los casos, el sujeto pasivo y quien debe presentar el modelo 600 es el vendedor, como persona favorecida por la condición resolutoria.

¿Qué ocurre si se cancela la condición resolutoria?

El acto de cancelación de la condición resolutoria documentada en escritura pública también está sujeto a tributación por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en este caso, por la modalidad de actos jurídicos documentados, y con un tipo impositivo del 1,5 %. El sujeto pasivo será quien solicite la cancelación, ya que es quien se beneficia de ella.

Si la condición resolutoria se formalizó en documento privado, su cancelación no tributa.