Reclamación en caso de incumplimiento de la memoria de calidades en viviendas de obra nueva

Cuando se compra una vivienda de obra nueva, especialmente si la adquisición se realiza sobre plano, el comprador no puede comprobar todavía el resultado final de la construcción. Por ello, adquieren una especial importancia los documentos entregados por el promotor durante la comercialización de la vivienda.

Entre esos documentos se encuentra la memoria de calidades, en la que se detallan los materiales, acabados, instalaciones y demás elementos que tendrá el inmueble una vez terminado. Si, una vez terminada la obra, lo entregado no coincide con lo ofertado, se puede reclamar por incumplimiento contractual.

¿En qué consiste la memoria de calidades?

La memoria de calidades es el documento en el que se especifican las características técnicas y materiales que se van a emplear en la construcción de una vivienda de obra nueva.

Normalmente, forma parte de la documentación entregada al comprador antes de la firma del contrato, y se incorpora, de forma directa o indirecta, a la compraventa. Su finalidad es concretar qué nivel de calidad tendrá la vivienda, para que el comprador pueda saber qué está adquiriendo y comparar esa promoción con otras viviendas similares.

En la memoria de calidades se pueden incluir elementos muy distintos, como la estructura del edificio, la fachada, los revestimientos, la carpintería exterior e interior, los suelos, la cocina, los baños, las instalaciones eléctricas, la climatización o los sistemas de aislamiento.

¿Hasta qué punto es vinculante la memoria de calidades?

La memoria de calidades tiene carácter vinculante para el promotor. Esto significa que el comprador puede exigir que la vivienda se entregue con las calidades que fueron ofertadas y aceptadas al contratar.

Este carácter vinculante abarca tanto lo que figura en el contrato firmado como la publicidad utilizada en la promoción, folletos, planos comerciales, anuncios, dosieres informativos o cualquier otro documento que haya influido en la decisión de compra.

Por ello, si la vivienda se entrega con materiales de calidad inferior a los anunciados, puede entenderse que existe incumplimiento aunque el contrato no recoja con todo detalle cada una de esas características.

No obstante, es habitual que el contrato prevea la posibilidad de sustituir determinados materiales por otros equivalentes o superiores cuando existan razones técnicas, normativas.

Por tanto, no todo cambio supone automáticamente un incumplimiento. Lo relevante será determinar si la modificación está justificada y si el resultado final respeta el nivel de calidad comprometido.

¿Contra quién se puede reclamar por incumplimiento en la memoria de calidades?

La reclamación debe dirigirse, con carácter general, contra el promotor inmobiliario, que es quien vendió la vivienda y asumió frente al comprador la obligación de entregarla conforme a lo pactado.

En estos casos, la reclamación se basa en un incumplimiento contractual, puesto que no se trata de un defecto constructivo que afecte a la seguridad, habitabilidad o funcionalidad del inmueble, sino de una falta de correspondencia entre las calidades empleadas en la vivienda entregada y las ofertadas.

En cambio, si además existen defectos de construcción, daños materiales, problemas de habitabilidad o vicios que afecten a la edificación, podría ser necesario valorar otras responsabilidades derivadas del proceso constructivo, en las que podrían intervenir el constructor u otros agentes de la edificación, según el caso concreto.

¿Cómo reclamar por incumplimiento de la memoria de calidades?

La reclamación puede dirigirse primero directamente al promotor, para darle la oportunidad de corregir el problema. Si esta reclamación inicial no tiene éxito, el comprador podrá acudir entonces a la vía judicial.

Reclamación al promotor

Desde el momento en que el comprador o propietario visita la obra y detecta las discrepancias entre la memoria de calidades y la vivienda en construcción o ya entregada, debe comunicar el hecho por escrito al promotor de la forma más precisa posible, identificando los elementos afectados, explicando cuál era la calidad comprometida y describiendo qué material, acabado o instalación se ha colocado realmente.

De este modo, el promotor tiene la oportunidad de corregir el problema antes de finalizar la construcción o antes de entregar las llaves. En cualquier caso, nunca se debe firmar el acta de entrega de llaves sin realizar previamente una comprobación y sin hacer constar las observaciones oportunas.

También es aconsejable conservar toda la documentación que pueda servir como prueba en un juicio posterior, llegado el caso, como el contrato de compraventa, la memoria de calidades, folletos publicitarios, correos electrónicos, fotografías, vídeos, planos comerciales o cualquier documento entregado durante la promoción.

Si el promotor no contesta o niega la existencia del incumplimiento, el paso siguiente es encargar un informe pericial, para que un perito pueda comparar las calidades ofertadas con las realmente ejecutadas y valorar si existe una diferencia objetiva entre ambas.

Acciones judiciales

Si la reclamación previa no obtiene respuesta, o si el promotor se niega a corregir la falta de correspondencia entre lo ofertado y lo entregado, es aconsejable enviar un burofax con una reclamación formal al promotor indicando el incumplimiento e informando de las consecuencias legales. Si el promotor sigue sin responder o sin ofrecer una solución, el comprador podrá acudir a la vía judicial.

No obstante, antes de acudir a la vía judicial, será necesario cumplir con el intento de solución extrajudicial exigido por la Ley Orgánica 1/2025. Para ello, se puede acudir a alguno de los medios adecuados de solución de controversias o MASC admitidos legalmente, de forma que quede constancia del intento de resolver el conflicto sin juicio, lo que deberá ser acreditado en la posterior demanda judicial.

La demanda se interpondrá ante el juzgado de primera instancia (o tribunal de instancia equivalente) del lugar donde esté ubicado el inmueble, y se basará en el incumplimiento del contrato de compraventa.

Para que prospere, será fundamental aportar pruebas suficientes de la calidad prometida y de la calidad realmente ejecutada, como la memoria de calidades, el contrato, la publicidad de la promoción, las comunicaciones mantenidas con el promotor, las fotografías, los vídeos y, especialmente, el informe pericial.

El plazo general para reclamar por incumplimiento contractual es de 5 años desde que la acción pudo ejercitarse. En este tipo de casos, lo habitual es que ese momento se sitúe en la entrega de la vivienda, aunque puede haber supuestos en los que el incumplimiento sea evidente antes.

¿Qué se puede pedir en la reclamación por incumplimiento de la memoria de calidades?

El contenido de la reclamación dependerá de la entidad del incumplimiento, del momento en que se detecte y de si todavía es posible corregir la diferencia entre lo pactado y lo ejecutado, pudiendo solicitar:

• El cumplimiento in natura, de modo que el promotor cumpla lo contratado y sustituya los materiales o acabados instalados por otros que se ajusten a la memoria de calidades. Esta solución puede ser viable si la obra no ha finalizado o si la sustitución no exige una intervención desproporcionada.
• Una rebaja en el precio (acción quanti minoris) para compensar la pérdida de valor debida a la menor calidad de los materiales. Esta solución es adecuada en el caso de que la vivienda ya esté terminada y la sustitución sea difícil o incluso inviable desde un punto de vista técnico o económico.
• La resolución del contrato mediante la acción redhibitoria, en casos excepcionales. Para que esta opción pueda prosperar, el incumplimiento tendría que ser especialmente grave, afectar de forma esencial a lo contratado o suponer que la vivienda entregada es sustancialmente distinta de la que el comprador aceptó adquirir.

En todo caso, la reclamación debe plantearse de forma proporcionada y apoyarse en pruebas sólidas y en el informe pericial correspondiente. Cuanto más clara sea la diferencia entre lo ofertado y lo entregado, mayores serán las posibilidades de obtener una solución favorable.