¿Qué es el desahucio por precario y cuándo se aplica?

El desahucio por precario es una herramienta jurídica que permite al propietario de un inmueble recuperar su posesión cuando este está siendo ocupado sin un título legal que lo justifique.

A diferencia de otras formas de desahucio, como las que derivan del impago de la renta o de la finalización de un contrato de arrendamiento, el precario se basa en una situación de mera tolerancia que puede revocarse en cualquier momento.

¿Qué se entiende por desahucio por precario?

Se entiende por desahucio por precario el ejercicio de la acción destinada a forzar al ocupante en precario de un inmueble a que lo desaloje, cuando el propietario lo ha reclamado para sí y el precarista se niega a abandonarlo.  

Se considera que una persona ocupa un inmueble en precario cuando lo hace sin pagar renta y sin tener ningún título jurídico que respalde su derecho a permanecer en él.

El precario, como origen de la posesión de un inmueble, se presenta con frecuencia en entornos familiares, situaciones de tolerancia o cesiones gratuitas de uso, donde la ocupación suele darse con el consentimiento expreso o tácito del propietario, pero sin que exista un contrato ni otra relación legal que regule la situación. Su reclamación es completamente legítima cuando el propietario desea disponer de nuevo de su inmueble.

El desahucio por precario está regulado en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que este tipo de acción debe tramitarse a través del juicio verbal, independientemente de la cuantía.

¿Cuáles son las características más destacables de este tipo de desahucio?

El desahucio por precario presenta varias particularidades que lo distinguen de otros procedimientos de recuperación de inmuebles. En concreto, se debe acudir a este tipo de desahucio si la situación presenta las siguientes características:

• Ausencia de contrato. El desahucio está motivado por el hecho de que el ocupante no tiene ningún derecho legal reconocido para estar en el inmueble ni un contrato que lo ampare, y se niega a irse cuando el propietario lo reclama.
• Uso gratuito. La ocupación se tolera gratuitamente por el propietario, y por tanto no media entre propietario y precarista el pago de ninguna renta ni contraprestación.
• Revocabilidad. El propietario puede cambiar de idea y revocar su consentimiento, pidiendo el desalojo en cualquier momento.

En cuanto a las características del procedimiento propiamente dicho, se pueden destacar las siguientes:

• Demanda judicial necesaria. Si el ocupante no accede voluntariamente a abandonar el inmueble, será preciso presentar una demanda, ya que el propietario no puede desalojar al ocupante por la vía de hecho.
• Juicio verbal. El desahucio por precario se tramita por este cauce procesal, lo que simplifica y acelera los plazos.
• Carga de la prueba invertida. Dado que el propietario afirma que no existe título jurídico que ampare el uso del inmueble por parte del precarista, quien afirma lo contrario, corresponde al demandado acreditar que su ocupación está legitimada.
• Componente personal. El juicio por precario es una herramienta eficaz para lograr el desalojo del precarista, pero también muy delicada, ya que se suele basar en una relación familiar o amistosa con un fuerte componente emocional.

¿Cuándo se puede interponer una demanda de desahucio por precario?

La demanda se puede presentar en cualquier momento desde que el propietario solicita la devolución del inmueble y el ocupante se niega a marcharse. No es necesario esperar a que se produzca ningún incumplimiento, ya que el precarista no tiene un derecho legítimo que proteger y técnicamente no es posible dicho incumplimiento.

Para que prospere la demanda, es necesario que se haya producido una negativa expresa o tácita del ocupante a abandonar el inmueble, lo que puede acreditarse mediante un requerimiento fehaciente o por otros medios de prueba, aunque no es obligatorio enviar un burofax o requerimiento previo.

Ejemplos frecuentes de situaciones que pueden dar lugar al juicio por precario son: familiares que continúan viviendo en una vivienda heredada sin acuerdo entre coherederos, personas que se instalaron con permiso del propietario pero luego se resisten a irse, etc.

¿Es necesario negociar extrajudicialmente antes del juicio?

Desde la entrada en vigor el 3 de abril de 2025 de la Ley Orgánica 1/2025, es obligatorio intentar resolver el conflicto mediante un MASC (medio adecuado de solución de controversias) antes de acudir a los tribunales.

Este intento de acuerdo se puede realizar a través de negociación directa, mediación, conciliación o incluso mediante una oferta vinculante confidencial, o cualquier otro medio reconocido por leyes estatales o autonómicas.

Aunque no es obligatorio llegar a un acuerdo, sí lo es acreditar que se ha intentado. En caso contrario, el juzgado no admitirá la demanda. Es lo que se conoce como requisito de procedibilidad.

¿Para qué sirve enviar un requerimiento fehaciente antes de acudir a los tribunales?

El envío de un requerimiento fehaciente, como un burofax con certificación de contenido, no es obligatorio en el desahucio por precario, pero puede ser útil en ciertos casos:

• Puede facilitar una solución amistosa y evitar el juicio.
• Puede servir para acreditar la negativa del precarista a abandonar la vivienda.

Sin embargo, también puede tener efectos negativos, como es el de retrasar el inicio del proceso hasta 30 días si el ocupante no responde, ya que la ley no permite interponer la demanda de desahucio antes de ese plazo desde el requerimiento.

Por otro lado, a diferencia del desahucio por impago de alquiler, en el precario no existe la posibilidad de enervar el desahucio (evitar el desalojo pagando la deuda), por lo que el burofax no impide futuras acciones judiciales si el ocupante persiste en su negativa.

¿Cómo se desarrolla el procedimiento judicial de desahucio por precario?

El procedimiento de desahucio por precario se desarrolla a través de las siguientes fases:

Presentación de la demanda

La demanda debe interponerse en el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique el inmueble, siendo necesaria la intervención de abogado y procurador.

Junto a la demanda se deben aportar los siguientes documentos:

• Nota simple del Registro de la Propiedad.
• Documentación que acredite la ocupación, si existe.
• Certificado del MASC realizado.
• Requerimiento fehaciente, si se ha enviado.

Contenido de la demanda

Como contenido mínimo de la demanda, se puede señalar el siguiente:

• Datos identificativos de ambas partes.
• Hechos que describan la situación de precario.
• Fundamentos jurídicos (especial mención al artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
• Solicitud de desahucio y de ejecución de la sentencia, incluyendo expresamente la petición de lanzamiento, ya que, de no hacerlo así, el juicio terminará con la declaración de desahucio (en su caso) pero sin forzar al ocupante a desalojar.

Notificación al demandado

La demanda debe ser notificada al demandado, pero, si no es posible localizarlo, la ley permite recurrir a la notificación por edictos, lo que agiliza el trámite considerablemente.

Plazo de respuesta

El ocupante tiene 10 días para contestar a la demanda y proponer la prueba que justifique el uso de la vivienda por su parte.

Juicio o decreto

Si el demandado no contesta, se dictará un decreto fijando la fecha de lanzamiento o desalojo. Si, por el contrario, contesta y se opone, se celebrará el juicio, donde el demandado deberá probar que dispone de justo título para permanecer en la vivienda.

Si no logra justificar su ocupación, recaerá sentencia condenatoria, y se fijará igualmente la fecha y día para el lanzamiento.

Lanzamiento

En caso de que el ocupante no abandone voluntariamente el inmueble, se ejecutará el desalojo forzoso en el día y hora fijados por el juzgado.

Este proceso, al igual que en otros desahucios, culmina con el lanzamiento, mediante el cual se recupera físicamente la posesión del inmueble por parte del propietario.