¿Qué puedo hacer si he comprado una vivienda con deudas del anterior propietario?

Cuando se compra una vivienda, puede ocurrir que el comprador se encuentre con deudas impagadas por el anterior propietario, con el inconveniente añadido de que la responsabilidad por el pago de algunas de ellas se puede extender al nuevo propietario, como ocurre con las deudas con la comunidad de propietarios o el IBI.

Por ese motivo, es crucial conocer qué derechos tiene el nuevo adquirente ante una reclamación de deudas impagadas por el vendedor de la vivienda.

¿Con qué deudas pendientes se puede encontrar el comprador de una vivienda?

Al adquirir una vivienda de segunda mano, pueden recaer sobre ella algunas deudas pendientes correspondientes a distintos conceptos, pero no todas ellas afectan por igual al nuevo propietario: 

Cuotas de la comunidad y derramas

Este concepto es quizá uno de los que puede justificar más reclamaciones de pago al nuevo propietario. En principio, el deudor es el vendedor, concretamente quien figure como propietario en el momento en que la cuota de la comunidad o la derrama sea exigible, pero, en caso de impago, la comunidad tiene la posibilidad de reclamar al nuevo propietario. 

El artículo 9.1 e) de la Ley sobre propiedad horizontal, los créditos a favor de la comunidad tienen carácter preferente, y están garantizados con una afección real sobre el inmueble por las deudas correspondientes al año en curso y a las 3 anualidades anteriores. 

Esto significa que la comunidad puede ir contra el nuevo propietario por esa deuda impagada y solicitar el embargo de la vivienda para cobrarla si el nuevo propietario tampoco paga. No obstante, se trata de una responsabilidad real, no personal, por lo que no afecta al patrimonio personal del comprador.

Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

De acuerdo con el artículo 64 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en relación con el artículo 66 de la Ley General Tributaria, también existe una afección real sobre la vivienda por deudas correspondientes al IBI del año en curso y de los 4 años anteriores, por los que la entidad local puede reclamar el pago al nuevo propietario (solo si los intentos de cobrar al deudor no tienen éxito) e instar el embargo del inmueble si no consigue satisfacer la deuda.

A estos efectos, el notario ante el que se formalice la escritura pública de compraventa advertirá a los firmantes sobre posibles deudas de IBI asociadas al inmueble, la afección real y otras responsabilidades.

Suministros (agua, luz, gas, etc.)

También puede haber deudas pendientes de la vivienda por impago de las facturas de los suministros, como son el agua, la luz o el gas. Estas deudas solo afectan al anterior propietario, pero pueden provocar el corte de los suministros impagados, con el consiguiente perjuicio que supone tener que volver a darlos de alta.

¿Qué puede hacer el nuevo propietario si el vendedor no ha pagado las deudas?

La acción a tomar depende del tipo de deuda que arrastre la vivienda:

Deudas con la comunidad o por impuestos

En el caso de deudas por impago de cuotas o derramas o por impago del IBI, si el vendedor no ha pagado, el nuevo propietario puede recibir una reclamación de pago, que deberá atender si no quiere que le embarguen la vivienda. Pero, una vez pagada la deuda, podrá ejercitar la acción de repetición contra el antiguo propietario por el importe que haya tenido que pagar indebidamente. El objeto de esta acción es conseguir la devolución de lo pagado.

Para asegurar el éxito de la acción de repetición, conviene que el nuevo propietario guarde copia de los recibos impagados y los justificantes del pago realizado por él.

No obstante, antes de acudir a los tribunales, es conveniente que envíe un requerimiento fehaciente al vendedor y, si no surte efecto, debe intentar una solución extrajudicial por la vía de los medios adecuados de solución de controversias (MASC) cuya obligación ha implantado la Ley Orgánica 1/2025.

Deudas por suministros

Si las deudas pendientes se deben a recibos impagados de luz, agua o gas, lo que debe hacer el nuevo propietario es cambiar la titularidad cuanto antes e intentar que no le corten el suministro. 

¿Se puede reclamar por vicios ocultos?

En el supuesto de deudas impagadas, la reclamación por vicios ocultos en la vivienda comprada solo procede si los vicios (en este caso las deudas) existían antes de la compra, son de un importe elevado y el comprador no tuvo posibilidad de conocerlas. 

La acción de reclamación por vicios ocultos permite al comprador pedir una rebaja en el precio o la resolución del contrato si se demuestra que no habría adquirido la vivienda de haber conocido las deudas o no lo habría hecho al precio que pagó.

Si además hubo ocultación maliciosa por parte del vendedor, se podrá exigir adicionalmente una indemnización por daños y perjuicios.

 ¿Qué hay que tener en cuenta al comprar una vivienda?

Para evitar ser objeto de reclamaciones por deudas del anterior propietario, es importante asegurarse antes de la compra de que los pagos por todos los conceptos mencionados están al día, sobre todo en lo que se refiere a las deudas con la comunidad y a las debidas a impuestos:

• Las deudas con la comunidad de propietarios se pueden conocer exigiendo al vendedor que aporte en la documentación de compraventa un certificado de deudas con la comunidad, que se puede obtener pidiéndolo al secretario de la comunidad o al administrador del inmueble, con el visto bueno del presidente.
• Para conocer si hay deudas por impago de impuestos, se puede solicitar al comprador que aporte copia del justificante de pago de los últimos cuatro recibos o bien que solicite en el ayuntamiento un certificado de no deudas de IBI.

En cualquier caso, conviene incluir en el contrato de compraventa una cláusula que aclare que el vendedor deberá responder por cualquier deuda anterior.

¿Cómo se regula en Cataluña la responsabilidad por deudas sobre la vivienda?

En líneas generales, en Cataluña se aplica la misma normativa y se debe proceder de igual modo, aunque con una salvedad: el artículo 553-4 del libro quinto del Código Civil de Cataluña establece un alcance mayor para la afección real por deudas con la comunidad, ya que el inmueble responde por las deudas del año en curso y de los 4 años anteriores. 

Esta previsión iguala la afección por deudas de la comunidad con la que impone la legislación estatal por impago del IBI.