¿Qué es el desahucio y qué tipos existen?

En determinadas situaciones, en las que se produce un incumplimiento de contrato por parte de un arrendatario o la persona que ocupa un inmueble pierde el derecho a permanecer en él, el arrendador o el propietario tienen derecho a recuperar la posesión del inmueble, lo que podrán solicitar ejercitando la acción de desahucio si el ocupante no accede a abandonar la vivienda o local.

Dependiendo de la causa, el desahucio puede llevarse a cabo por distintos procedimientos, dando lugar a su vez a diferentes tipos de desahucio, como vamos a ver.

¿Qué es el desahucio?

El desahucio es un procedimiento que permite al legítimo titular de la posesión de un inmueble solicitar que se declare la falta de derecho del ocupante y, eventualmente, solicitar también el desalojo del inmueble. 

La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla que el desahucio se pueda tramitar por el juicio verbal cuando se base en causas para las que las posibilidades de defensa o contradicción del ocupante estén más limitadas y, por tanto, se pueda actuar de forma más sumaria.

Por el contrario, si la causa que justifica el desalojo del ocupante no es tan clara y es más difícil determinar quién tiene razón, se deberá tramitar el desahucio por juicio ordinario. 

En cualquier caso, el desahucio consta de dos fases: una fase declarativa, en la que se trata de dilucidar si el ocupante tiene o no derecho a permanecer en el inmueble, y una fase ejecutiva, donde se solicita que se ejecute el desahucio y se haga cumplir la sentencia anterior, recurriendo a un desalojo forzoso si es necesario.

Lo lógico es que se pretendan ambas cosas, ya que la declaración del derecho no sirve de mucho si el ocupante no desaloja el inmueble, y por eso la ley permite que se acumulen ambas acciones en la misma demanda.

¿En qué causas se puede basar un desahucio?

Las causas en las que se puede fundar una demanda de desahucio son muy variadas, y dependen del tipo de desahucio de que se trate y del contrato (o falta de él) que se haya celebrado.

Así, puede interponerse demanda de desahucio de un inquilino por falta de pago de la renta, por expiración del plazo o por incumplimiento de las obligaciones contractuales, cuando la ley lo establezca.

Si no existe contrato entre las partes, puede interponerse un desahucio por precario, y si además el ocupante entró en el inmueble sin autorización del propietario, se podrá pedir un desahucio de okupas. También se puede solicitar el desahucio como consecuencia de una ejecución hipotecaria (para la posterior venta del inmueble y cobro de la deuda).

Desahucio de inquilinos

El artículo 1569 del Código Civil establece las causas por las que el arrendador puede desahuciar a un inquilino, que son, en esencia: expiración del plazo del arrendamiento, falta de pago, infracción de las obligaciones contractuales o destinar la cosa a un uso distinto del pactado o que la haga desmerecer.

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula las obligaciones de arrendador y arrendatario, y prevé la resolución del contrato por algunas causas basadas en el incumplimiento, por lo que, de darse dichas causas, el arrendador podrá interponer demanda de resolución del contrato y consiguiente desahucio del inquilino.

En cuanto a los procedimientos posibles, si la causa es la falta de pago de la renta o cantidades asimiladas o la expiración del plazo del arrendamiento, se deberá tramitar por el juicio verbal, concretamente por el procedimiento de desahucio del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si la causa es otra, por el juicio ordinario, en virtud del artículo 249.1.6.º.

¿Qué particularidades existen para el arrendamiento de local comercial?

Si el inmueble arrendado es un local, no una vivienda, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula causas diferenciadas por las que el arrendador puede resolver el contrato y, por tanto, interponer demanda de desahucio, llegado el caso.

Pero, además, la disposición transitoria 3.ª.11 establece un supuesto especial de desahucio aplicable a los arrendamientos de local celebrados antes del 9 de mayo de 1985, en virtud de la cual, si la resolución del contrato contraviene las normas establecidas en la ley y se celebra un nuevo contrato con otro arrendatario, el anterior podrá subrogarse en el lugar del nuevo inquilino y ejecutar la acción de desahucio del nuevo ocupante.

Desahucio por precario

El desahucio por precario está previsto en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que el ocupante de la vivienda o local se encuentre en el inmueble por habérselo permitido el propietario sin contraprestación, pero se niegue a marcharse cuando el propietario se lo pida. 

En ese caso, se encuentra ocupando el inmueble en precario, sin un justo título que legitime su permanencia en él.

Este desahucio se tramita también por los trámites del juicio verbal.

Desahucio de okupas

También se prevé un desahucio de okupas en el artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y por tanto tramitable por juicio verbal, cuando el ocupante entra en el inmueble sin autorización del propietario y se niega a marcharse. 

Se trata de un procedimiento ágil y sencillo donde se simplifica además el trámite de notificación al ocupante, ya que este suele ser desconocido y puede pretender obstaculizar el acto de la notificación.

En este procedimiento, que puede interponer el propietario o poseedor legítimo, se insta al ocupante a presentar en el plazo de 5 días un título legal que justifique su ocupación y, de no ser así, se ordena el desahucio y consiguiente lanzamiento.

No obstante, este procedimiento está limitado a los casos en que el demandante sea persona física propietaria o poseedora legítima por otro título, entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer, entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.

Desahucio hipotecario

El desahucio hipotecario tiene por objeto lograr el desalojo de un inmueble por el ocupante del mismo cuando el acreedor hipotecario, en caso de impago del deudor, decide ejecutar el inmueble para venderlo y cobrarse la deuda garantizada por hipoteca.

Se lleva a cabo por tanto en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria, y está regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.