Guía sobre el desahucio por falta de pago

Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el arrendador puede iniciar un procedimiento legal para recuperar su vivienda o local. Este proceso, conocido como desahucio por falta de pago, está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y permite reclamar tanto las rentas impagadas como la restitución del inmueble.

En esta guía explicamos en qué consiste este procedimiento, qué requisitos hay que cumplir y cuáles son los pasos que deben seguirse para llevarlo a cabo con todas las garantías legales.

¿Cuándo se puede tramitar el desahucio por falta de pago?

El desahucio por impago es el procedimiento adecuado para reclamar al inquilino las cantidades debidas en concepto de alquiler y para forzarlo además a desalojar el inmueble.

Pueden dar lugar al desahucio por falta de pago tanto el impago de la renta como el de cualquiera de las cantidades asimiladas a la renta que corresponda pagar al arrendatario, como pueden ser los suministros o los gastos de comunidad.

Se puede acudir al desahucio por falta de pago desde el mismo momento en que se entienda producido el impago, es decir, desde el día siguiente a aquel en que el inquilino debió satisfacer las cantidades que se reclaman.

¿En qué consiste el procedimiento de desahucio por falta de pago?

El procedimiento de desahucio por impago de la renta o de las cantidades asimiladas está contemplado en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se desarrolla por los trámites del juicio verbal con las particularidades previstas en la ley. 

Estas particularidades se pueden resumir en los siguientes puntos:

• A raíz de la reforma producida en 2009, por el que se implantó el conocido como desahucio express, los plazos son más breves que para el procedimiento habitual del juicio verbal y para otros tipos de desahucio.
• La ley permite acumular las acciones declarativa y ejecutiva de desahucio en un mismo procedimiento, de modo que se puede solicitar la ejecución automática en la misma demanda que inicia el procedimiento declarativo, con lo que los plazos se acortan y el procedimiento se simplifica.
• Existe la posibilidad de que el procedimiento acabe de forma anticipada por enervación del desahucio ejercitada por el inquilino, lo que supone el pago de la deuda pero no el desalojo de la vivienda.
• También puede el arrendador manifestar su compromiso de perdonar la deuda siempre que el inquilino abandone la vivienda por su propia voluntad.
• Con la nueva regulación, es posible notificar al demandado por medio de edictos, si resulta ilocalizable.
• A partir de abril de 2025, es obligatorio intentar la solución extrajudicial del conflicto antes de poder interponer la demanda ante el juzgado.

¿Se puede acudir directamente a los tribunales para desahuciar al inquilino por impago?

No, aunque la ley permite interponer la demanda de desahucio por impago desde el mismo momento en que este se produce, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia impone un nuevo requisito previo al procedimiento judicial.

De acuerdo con esta ley, cuya entrada en vigor se produjo el 3 de abril de 2025, las partes deberán intentar la solución extrajudicial del conflicto previamente a la vía judicial, por cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias (MASC) reconocidos legalmente, algunos de los cuales se citan en dicha ley.

Este paso previo persigue evitar juicios innecesarios y hacer un uso más racional del servicio de justicia, y se configura como un requisito de procedibilidad, de modo que, si no se acredita haber intentado la solución extrajudicial, la demanda será inadmitida.

Después de haber intentado la vía extrajudicial, el propietario dispone de un plazo de 1 año para interponer la demanda judicial de desahucio.

¿Es necesario requerir previamente el pago por un medio fehaciente?

Además del requisito obligatorio de intentar la solución extrajudicial, la ley contempla otro trámite que, aunque no es obligatorio, sí es conveniente, que es la reclamación previa extrajudicial por un medio fehaciente, como puede ser el envío de un burofax con certificación de contenido.

Si el propietario decide requerir fehacientemente al inquilino antes de acudir a los tribunales, no podrá interponer la demanda hasta que hayan transcurrido al menos 30 días desde el requerimiento.

La consecuencia principal del requerimiento fehaciente es que, si el inquilino no paga, después no podrá evitar el desalojo ejercitando la opción de enervación del desahucio. 

¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es la facultad que tiene el inquilino contra el que se dirige una acción de desahucio por impago de evitar el desahucio pagando las cantidades adeudadas al propietario hasta la fecha.

Está prevista en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para los procesos de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, y es una opción que puede ejercitar el inquilino después de que haya sido admitida la demanda de desahucio contra él.

Para ello, previamente tiene que ser requerido por el letrado de la Administración de Justicia, y, si desea acogerse a esta posibilidad, debe pagar al propietario bien directamente, bien consignando la cantidad por vía judicial o notarial. Como consecuencia, el inquilino podrá continuar en la vivienda, pero será condenado a pagar las costas del proceso.

Sin embargo, existen dos casos en los que no es posible enervar el desahucio:

• Si el inquilino ya hizo uso de esta opción en el pasado.
• Si el propietario le requirió fehacientemente antes de interponer la demanda y él no pagó, siempre que el impago no se debiera a causas atribuibles al propietario.

El propietario puede oponerse a la enervación del desahucio, en cuyo caso habrá que ir a juicio y dejar que sea el juez quien resuelva si procede o no.

¿Cómo se tramita el procedimiento de desahucio por impago de rentas?

Como hemos dicho, después de haber intentado la solución extrajudicial del conflicto y de haber requerido fehacientemente al inquilino por medio de un burofax (en caso de que el propietario haya decidido hacerlo), quedará abierta la vía judicial.

El procedimiento se inicia con la presentación de la demanda cuando han transcurrido al menos 30 días desde el requerimiento de pago, lo que deberá hacerse en el juzgado del lugar donde esté ubicado el inmueble.

Junto a la demanda, habrá que aportar:

• El contrato de arrendamiento.
• La documentación que acredite el impago y el importe de la deuda.
• La prueba de que se ha intentado la solución del conflicto mediante el sometimiento a un MASC.

Además, en la demanda se deberá indicar: 

• La intención de perdonar la deuda si el inquilino abandona voluntariamente el inmueble en un plazo no inferior a 15 días.
• La petición de proceder a la ejecución del desahucio directamente (desalojando al inquilino) si recae sentencia estimatoria.

Las partes deberán actuar asistidas por abogado y procurador.

La notificación de la demanda al inquilino se podrá hacer mediante edictos si no es posible notificarle personalmente.

¿Qué puede hacer el inquilino ante la interposición de la demanda de desahucio?

Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al demandado para que:

• Ejercite la acción de enervación de desahucio si lo desea, y, en caso de pagar lo que debe, será condenado a pagar las costas pero podrá continuar en la vivienda.
• Decida si hace uso de la opción que le ofrece el propietario, en su caso, por la que se le perdona la deuda si abandona la vivienda en el plazo establecido (de entre 15 y 30 días).

También puede no contestar a la demanda ni comparecer en el juicio, con la consecuencia de que se declarará el desahucio directamente y se fijará fecha y hora para el desalojo (lanzamiento).

Igualmente, si no hace uso de ninguna de las opciones ofrecidas y se declara que no tiene derecho a permanecer en la vivienda, se fijará fecha y hora para el lanzamiento.

Si, por el contrario, el inquilino paga y/o se marcha del inmueble, el procedimiento terminará en ese momento sin necesidad de lanzamiento, pero el propietario podrá pedir que se levante acta del estado de la vivienda por si posteriormente es necesario reclamar por daños.

¿En qué consiste el lanzamiento?

El lanzamiento o desalojo del inquilino de la vivienda constituye la fase de ejecución del procedimiento de desahucio. 

El desahucio tiene una fase declarativa, por la que se determina si el demandante tiene o no razón, y una fase de ejecución, por la que se pide el cumplimiento forzoso de la sentencia (es decir, el desalojo) en caso de que el demandado no abandone la vivienda voluntariamente. En el procedimiento de desahucio se permite acumular ambas acciones en el mismo procedimiento y acortar así los plazos.

El lanzamiento tendrá lugar en el día y hora fijados por el juzgado, llegado el cual, acudirán al lugar el demandante, un funcionario con categoría de gestor procesal y las fuerzas del orden, si es necesario. También conviene acudir con un cerrajero, para cambiar la cerradura.

Cuando el inquilino abandone la vivienda y entregue las llaves, se dictará un decreto declarando ejecutada la sentencia de desahucio, se levantará acta de lanzamiento y se entregará al propietario, como título justificativo de la recuperación de la posesión.