La enervación del desahucio es una herramienta legal prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite al arrendatario evitar el desalojo por impago de rentas, siempre que cumpla determinados requisitos. Su correcta comprensión es esencial para valorar las opciones disponibles en un procedimiento de desahucio.
A continuación vamos a ver qué es la enervación del desahucio y en qué casos es posible ejercitarla.
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Contacte conmigo¿En qué consiste la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio está contemplada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y puede tener lugar en el desarrollo de un proceso de desahucio por impago de la renta de alquiler o de las cantidades asimiladas, esto es, del importe de los suministros, los gastos de comunidad o cualquier otra cantidad que le corresponda pagar al inquilino.
Supone la facultad que tiene el arrendatario de evitar la resolución del contrato y el consiguiente lanzamiento si paga o pone a disposición del arrendador todas las cantidades adeudadas (tanto las vencidas como las que lo sean hasta la fecha del requerimiento judicial) dentro del plazo legalmente establecido.
Cuando el arrendatario ejercita con éxito esta opción, el procedimiento finaliza mediante decreto del letrado de la Administración de Justicia y con imposición de costas al demandado, salvo que el impago fuera imputable al arrendador.
¿Cómo se ejerce el derecho de enervación?
Una vez admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al inquilino para que, en un plazo de 10 días, desaloje el inmueble o bien pague al arrendador las cantidades adeudadas, si desea enervar el desahucio.
Por tanto, el momento en que se puede ejercer la enervación del desahucio es después de haber sido presentada y admitida la demanda, no antes, y tras el requerimiento del juzgado.
El pago de las cantidades adeudadas puede hacerse directamente al arrendador o a través del juzgado o notarialmente, y debe cubrir no solo lo reclamado inicialmente en la demanda, sino también lo que se haya devengado hasta ese momento.
Si el arrendador considera que no se cumplen los requisitos legales para la enervación, puede oponerse. En tal caso, se celebrará una vista y será el juez quien determine si se acepta o no la enervación. Si se desestima, el procedimiento continuará hasta el lanzamiento o desalojo del inquilino.
¿En qué casos se permite la enervación del desahucio?
La enervación es posible cuando el desahucio se ha interpuesto por impago de rentas o cantidades asimiladas (como suministros, gastos de comunidad, etc.) relativas a fincas urbanas o rústicas. Es irrelevante si se trata únicamente del impago de la renta o de otros conceptos asumidos por el arrendatario en virtud del contrato.
¿Cuándo no puede ejercerse esta facultad?
Existen dos supuestos claros en los que la enervación del desahucio queda excluida:
Reincidencia
Si el arrendatario ya ha ejercitado esta facultad en un procedimiento anterior, no podrá volver a hacerlo, salvo que en aquel procedimiento no se llegara a realizar el pago por causas atribuibles al arrendador.
Requerimiento fehaciente previo
Si el arrendador ha reclamado extrajudicialmente el pago de las cantidades mediante un medio fehaciente (como un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) al menos 30 días antes de la presentación de la demanda, y el arrendatario no ha satisfecho la deuda en ese plazo, no se admitirá la enervación en sede judicial.
Aunque este requerimiento no es obligatorio, es conveniente hacerlo, ya que impide al arrendatario acogerse a la enervación y permite al arrendador presentar directamente la demanda de desahucio sin riesgo de que se paralice por el pago posterior.
¿Qué efectos tiene la enervación del desahucio?
La principal consecuencia de la enervación es que el contrato de arrendamiento se mantiene vigente: el arrendatario puede continuar en el inmueble y el procedimiento se archiva sin llegar a lanzamiento.
Sin embargo, este derecho solo puede ejercitarse una vez, lo que implica que en futuros impagos el arrendatario no podrá volver a evitar el desalojo por esta vía.
Desde el punto de vista procesal, también conlleva la imposición de costas al arrendatario, salvo que el incumplimiento le sea imputable al arrendador.
Por todas estas circunstancias, conviene valorar la posibilidad de ejercitar la enervación por los efectos que puede tener sobre futuras defensas, aunque sea un mecanismo en principio muy eficaz para lograr la satisfacción del pago y preservar el contrato de alquiler.
Socio fundador de Barquin de Cozar Abogados. Abogado especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 15 años de experiencia.
Licenciado en Derecho por la Universitat de Barcelona. Abogado miembro del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (colegiado Nº 31.353).