¿Qué impuestos se pagan en la compraventa de una vivienda en Cataluña?

En la tributación por la compraventa de una vivienda en Cataluña hay que tener en cuenta impuestos tanto autonómicos y municipales como estatales, cuya aplicación depende, además, de si tributa el comprador o el vendedor, y de si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano.

A continuación, vamos a analizar qué impuestos afectan a una compraventa de vivienda en Cataluña y cuándo se aplica la normativa catalana en estas operaciones.

¿Qué impuestos se deben pagar al comprar o vender una vivienda en Cataluña?

La compraventa de una vivienda en Cataluña, independientemente de dónde residan el comprador y el vendedor, implica la aplicación de una serie de impuestos de los cuales unos son de competencia autonómica o municipal, y por tanto específicos de Cataluña, y otros, comunes al resto de España.

Son de competencia autonómica, y propios de Cataluña, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), ambos exigibles al comprador.

Son estatales, en cambio, el impuesto sobre el valor añadido (IVA) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), aunque de este último existe un tramo autonómico que se aplica según la residencia fiscal del contribuyente. Ambos deben ser satisfechos por el vendedor.

Por último, hay que tener en cuenta el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), o plusvalía municipal, que depende del municipio en concreto donde esté ubicado el inmueble, y que en el caso de los contratos de compraventa, es exigible al vendedor.

Por otro lado, para determinar la aplicación de unos u otros, hay que tener en cuenta si el objeto de la compraventa es una vivienda de obra nueva o una de segunda mano.

¿Cuándo se aplica la legislación catalana?

La legislación catalana es aplicable a todas las operaciones de compraventa de inmuebles ubicados en el territorio de Cataluña, siendo irrelevante el hecho de que el vendedor o el comprador puedan tener su residencia habitual en otro lugar.

Además, si el vendedor es residente fiscal en Cataluña, se le aplica el tramo de tributación autonómica del IRPF incluso si la vivienda está ubicada fuera del territorio catalán.

¿Qué impuestos debe pagar el comprador por la compra de una vivienda en Cataluña?

Al comprar una vivienda ubicada en Cataluña, el comprador, independientemente de su residencia fiscal, debe hacer frente a los siguientes impuestos:

Si compra una vivienda de obra nueva

Los impuestos aplicables a la compra de una vivienda de obra nueva en Cataluña son:

• IVA (estatal). Se aplica en concepto de impuesto sobre el valor añadido un 10 % sobre el precio de venta, o un 4 % si se trata de una vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública.
• AJD (autonómico). El impuesto de actos jurídicos documentados consiste en un 1,5 % sobre el valor de la vivienda declarado en la escritura. En las viviendas de protección oficial, la escritura notarial de la primera transmisión está exenta de pagar por AJD, pero existe la obligación de presentar la autoliquidación del modelo 600.

Si compra una vivienda de segunda mano

En el caso de la compra de una vivienda de segunda mano, el comprador debe pagar el ITP, que tiene carácter autonómico.

En concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el comprador debe pagar el resultado de aplicar al valor de referencia del catastro o al precio de venta (el mayor de los dos):

• Un tipo general progresivo por tramos que depende del valor de la vivienda:
  • Se aplica el 10 % para viviendas de hasta 600.000 euros.
  • Para viviendas de precio superior, se aplica un tipo medio obtenido como resultado de combinar una cuota íntegra fija hasta determinado valor y un tipo impositivo de hasta el 13 % para la cantidad que exceda de aquel.
• Un tipo reducido del 5 % cuando la vivienda se va a destinar a residencia habitual y el comprador cumple las condiciones establecidas legalmente.
• Un tipo reducido del 7 % para vivienda habitual de protección oficial.
• Otros tipos reducidos para casos especiales (3 % o 4 %).

Si el vendedor reside en el extranjero

En ambos casos (obra nueva o segunda mano), si el vendedor tiene su residencia fiscal fuera de España, el comprador debe practicar una retención del 3 % sobre el precio total de venta pactado en la escritura e ingresarlo en Hacienda, a cuenta del impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) que corresponde pagar al vendedor (en lugar del IRPF).

¿Qué impuestos debe pagar el vendedor por la venta de una vivienda en Cataluña?

La operación de compraventa genera la obligación de pagar distintos impuestos para el vendedor. En concreto, son:

• IRPF (estatal). El vendedor debe tributar por el impuesto sobre la renta de las personas físicas en concepto de ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión del inmueble y el de adquisición, descontando gastos e impuestos asociados. En el IRPF se aplican tipos impositivos por tramos de ganancia, y pueden ir desde el 19 % hasta el 28 %.
  • Existen exenciones de esta obligación si el vendedor reinvierte el precio obtenido en otra vivienda habitual, o si es mayor de 65 años y el inmueble vendido era su vivienda habitual.
• Plusvalía municipal. El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal recae sobre el aumento de valor del terreno puesto de manifiesto como consecuencia de la venta. Depende de cada ayuntamiento, y consiste en la aplicación de un coeficiente sobre el valor catastral del suelo (en el método objetivo) o sobre el incremento real de valor (método real). Si se demuestra que no ha habido tal incremento, la operación estará exenta.

Hay que tener en cuenta que si el vendedor tiene su residencia fiscal fuera de España, no paga el IRPF, sino el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR), que puede consistir en el resultado de aplicar un tipo del 19 % o del 24 %, según sea residente en un país de la UE o países afines, o en un país del resto del mundo, respectivamente.

¿Qué otros gastos hay que tener en cuenta en una compraventa de vivienda en Cataluña?

Además de los impuestos indicados, una operación de compraventa de vivienda genera otros gastos adicionales que se deben tener en cuenta, como:

• Los gastos de notaría por la formalización de la escritura de compraventa y los de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• El coste de una tasación, si se pide hipoteca, además de los gastos de constitución de la hipoteca.
• Los gastos de gestorías, si se delega en estas la tramitación del papeleo, y los de la inmobiliaria, si se contrata una para llevar a cabo la venta.